Нюансы кадастровой стоимости земельного участка особые случаи

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью: "Нюансы кадастровой стоимости земельного участка особые случаи" с комментариями специалистов. Однако, не все нюансы возможно описать в статье. Поэтому, для уточнения информации можно обратиться к дежурному юристу.

Нюансы кадастровых работ в отношении земельных участков

Кадастровые работы в отношении земельных участков производятся специалистами, которые собирают пакет документов, являющийся достаточным для того, чтобы земельный участок поставили на учет в Федеральном кадастре страны.

Виды работ

Земельно-кадастровые работы – это процедуры, которые производятся квалифицированными и независимыми специалистами с целью предоставления заказчику документации, определяющей кадастровую ценность земельного участка.

Работы данной категории позволяют осуществлять различные операции с земельным участком. Без этого купля, продажа, объединение земли невозможно.

Исходя из методов и цели произведения работ существуют такие категории:

  1. Создание новых земельных участков. Это может происходить по причине раздела уже существовавшей территории ли вследствие перераспределения объектов.
  2. Установление новых границ. Зачастую после ликвидации старых земельных объектов.
  3. Занесение в реестр новых координат территориального участка и его данных касательно общей площади.
  4. Объединение существующих участков с последующей ликвидацией сведений о них по раздельности.
  5. Регистрация права на использование соседнего участка при необходимости проведения различных коммуникаций в случае отсутствия проезда непосредственно на объекте.
  6. Выделение долей общего надела (одной или нескольких).
  7. Приватизация земельной территории, находящейся в государственном или муниципальном владении.
  8. Объявление об установлении частного или публичного сервитута, являющегося ограничением на использование чужих земель в интересах заказчика процедуры.

Чтобы получить необходимые данные, профессионалы производят конкретный набор процедур, в результате которых собираются важные сведения.

Среди этих процедур можно выделить:

  • произведение топографической съемки по отношению не только участка, но и незавершенных построек, находящихся на его территории;
  • подсчет общей площади, вычисление периметра участка;
  • обследование участка, заключение инженера о его ликвидации;
  • выявление точных координатных данных земельной территории;
  • вынесение границ в реальную плоскость при помощи поворотных точек.

Все упомянутые процедуры производятся для сбора кадастровых данных, которые затем будут внесены в паспорт и, соответственно, повлияют на стоимость участка.

Этапы проведения

Чтобы произвести кадастровую оценку земельной территории, владелец недвижимости должен подать соответствующее заявление, приложив к нему пакет определенных документов:

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

  • копия удостоверения личности – паспорт;
  • документ, который является доказательством права собственности на участок (решение суда, свидетельство и т.д.);
  • нотариальная доверенность для физического лица, которое впоследствии будет представлять интересы заказчика в процессе произведения всех необходимых работ.

После предоставления всех документов заказчик обсуждает стоимость работ и сроки их произведения для своего земельного участка. В зависимости от назначения территории порядок действий может изменяться. Это касается земли, которая предназначена для постройки дома на садовом (дачном) участке и ЛПХ, ИЖС.

Нормативные требования

К процессу произведения работ предъявляют конкретные требования. Они же касаются и всей документации, основой которой является межевой план. Без его наличия участок не имеют права ставить на учет и присваивать ему кадастровый номер. Именно поэтому важно понимать, что существует определенная последовательность действий, которая позволит осуществить регистрацию участка и присвоение ему стоимости по кадастровой оценке на законных основаниях.

Существует также технический план, который предназначен для территории с постройками на ней. Акт обследования оформляется при помощи инженера, который участвовал в осмотре участка, только после произведения всех необходимых операций.

Кто имеет право на проведение работ

Проведение кадастровых работ допускается только для инженеров, которые прошли соответствующую государственную и муниципальную аттестацию. Специалист подобного профиля работает непосредственно в Федеральном кадастре или является индивидуальным предпринимателем. Во втором случае заказчик заключает договор на обслуживание непосредственно с инженером.

С 2016 года только аттестованные специалисты имеют право вести предпринимательскую деятельность. Для фирмы, которая занимается оказанием подобных услуг, тоже есть свои условия. Среди них можно отметить наличие как минимум двух работников с соответствующей квалификацией, подтвержденной экзаменом.

Расценки

Стоимость всех работ варьируется от одной до 13 тысяч рублей. Окончательный подсчет по всем требующимся работам обсуждается до заключения договора между заказчиком и исполнителем.

Заключение

Произведение работ кадастровой категории необходимо для получения соответствующего паспорта на земельный участок, постановки его на учет.

Кроме того, являясь владельцем недвижимости подобного типа, налогоплательщик имеет право на продажу, аренду и иные операции с участком только в том случае, если Федеральным кадастром или частным инженером были установлены все необходимые сведения, среди которых находится и кадастровая стоимость. Это крайне важно, поскольку данный показатель влияет на налогообложение и представляет собой земельный налог.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/na-zemlyu/kadastrovyie-rabotyi-zemelnyih-uchastkov.html

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Читайте так же:  Общие правила замены электросчетчиков и тонкости процедуры

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

Читайте так же:  На сколько дней дают больничный минимум и максимум

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/komissarov/638304/

Особенности и причины уменьшения стоимости земельного участка

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка – это актуальная процедура, направленная на снижение последующей суммы земельного налога, на формирование которой влияет упомянутый показатель.

Причины уменьшения

Снижение кадастровой стоимости представляет собой процедуру пересмотра и оспаривания установленной оценки, с которой владелец земельной территории по какой-либо причине оказывается не согласен.

Так как официально процедура оценки производится не реже, чем один раз в пять лет, существует вероятность устаревания стоимости, её необъективности и неактуальности.

Поскольку кадастровый показатель влияет на рыночную оценку и на формирование налогового сбора, очень важно ответственно отнестись к данному вопросу при желании платить государству меньше.

Кадастровая стоимость, как и иные показатели, которые присваиваются земельному участку в процессе его регистрации, влияет не только на формирование налога. Она является отправной точкой для:

  • арендной платы;
  • налогового процента при осуществлении финансовых операций (купля и продажа);
  • вступления в наследство;
  • выкупной стоимости земли.

Исходя из этого, нередко собственники или арендаторы земельной территории решают пересмотреть оценку с целью её снижения.

Процедура производится либо сотрудниками соответствующей государственной инстанции, либо частными инженерами, которые получили соответствующую квалификацию, прошли экзамен и числятся в определенной базе, фиксирующей работающих специалистов.

И если общая государственная оценка доступна собственникам земли раз в пять лет, то заказать индивидуальную процедуру можно не чаще одного раза в два или три года (в зависимости от региона регистрации недвижимости).

Следует отметить, что есть существенные различия между общей и индивидуальной процедурой. Общая государственная оценка производится по следующему алгоритму:

  • определение группы земельного участка;
  • начисление одной кадастровой суммы стоимости для всех участков одной группы.

Это значит, что не учитываются многие индивидуальные особенности земли, что приводит к необъективности результата. Это обосновано тем, что невозможно в каждом конкретном случае осуществить выезд государственных экспертов – территория страны слишком велика, чтобы это было реально.

Индивидуальная процедура позволяет учесть все особенности земельного объекта, оценить не только его площадь и границы, но и расположение, транспортную доступность, наличие различных построек в его пределах, ресурсы, доступные на выделенном участке, и его расположение относительно административного деления области, к которой он принадлежит.

В каких случаях оценка пересматривается?

На желание уменьшить кадастровую стоимость участка влияют следующие причины:

  1. Произошли какие-либо изменения, требующие переоценки. Было произведено разделение площади, ликвидировались возведенные постройки, подверглось изменению целевое назначение земельного участка, территория переводится из одной категории в другую (из дачной в жилую, к примеру).
  2. В документах найдены ошибочные сведения, из-за которых кадастровая стоимость значительно завышена относительно рыночной.
  3. При такой ситуации, когда рыночная и кадастровая оценка были определены в одно время, но при этом первая ниже последней.

Методы оспаривания стоимости

Существует три способа, которые может использовать владелец земельного участка, чтобы снизить кадастровую стоимость. Они заключаются в следующем:

  1. Установка стоимости, которая будет равна рыночной. С этой целью осуществляется создание отчета по рыночному показателю и делается обращение в кадастр для произведения уравнения оценки.
  2. Обращение в суд для физических лиц. Найдя достаточно опытного специалиста, работающего с подобными делами, владелец земли обеспечит себе экономию на как минимум пятилетний срок даже с учетом оплаты услуг адвоката.
  3. Запросить помощь комиссии по земельным вопросам. Данный вариант не всегда подходит для небольших населенных пунктов в связи с недоступностью экспертов.

Судебные разбирательства

Следует отметить, что обращению в суд должна предшествовать работа опытного оценщика, который соберет все необходимые для оспаривания сведения. Его работа – это больше половины успеха, поскольку речь идет об анализе участка с учетом всех внешних и внутренних особенностей территории.

Необходимо помнить и о том, что даже при положительном решении суда новая стоимость не сразу вступит в силу. Поэтому необходимо провести предварительные консультации с юристами, убедиться в том, что были наняты опытные профессионалы. Это очень важно, так как самостоятельное доведение вопроса до желаемого результата невозможно.

Заключение

Процедура уменьшения кадастровой стоимости особенно актуальна в последнее время, поскольку произошли изменения в Налоговом кодексе. В 2019 году значительно вырос процент тех, кто пожелал совершить переоценку при помощи кадастровой комиссии или посредством обращения в суд.

Последний вариант считается самым сложным и достаточно затратным, так как требует найма опытных специалистов сначала для оценки земельного участка, являющегося предметом судебного разбирательства, а затем для защиты прав собственника в процессе. Поэтому получить положительное решение весьма сложно, хотя и реально.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/na-zemlyu/umenshenie-stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Нюансы кадастровой стоимости земельного участка: особые случаи

Определение кадастровой стоимости земельного участка представляет собой сложную процедуру, в процессе произведения которой учитывается множество факторов, влияющих на конечную сумму. В настоящее время заметно участились случаи запросов переоценки показателя, поскольку многие экспертизы не отражают ни актуальные потребности рынка недвижимости, ни платежеспособность населения страны.

Порядок определения суммы

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, необходимо собрать некоторые сведения. Следует помнить, что земля страны подразделяется на несколько категорий, зависящих от целевого назначения участка, который является объектом налогообложения.

Читайте так же:  Где обозначен список автомобилей на автокредит с господдержкой

Так, можно выделить зоны, отведенные для осуществления сельскохозяйственной деятельности и производства, заповедные территории, на которых любая человеческая деятельность запрещена законом РФ, и т.д.

Чтобы запросить кадастровую оценку, владелец недвижимости земельного типа должен сделать следующее:

  • собрать пакет требующих документов, среди которых должна быть документация, подтверждающая факт владения участком;
  • обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр для назначения экспертизы;
  • позволить независимым специалистам произвести оценку и анализ участка;
  • получить результаты и оспорить их при помощи одного из вариантов (комиссия или суд) при необходимости.

Так как кадастровый показатель рассчитывается на основании нескольких цифровых значений, следует помнить, что без наличия требующихся сведений самостоятельно рассчитать даже примерную сумму невозможно.

Выделяют такую важную информацию:

  • удельный показатель;
  • целевое назначение земли;
  • полная площадь участка.

Существует индивидуальная и общая оценка. Различия основываются на том, что при общей экспертизе всем участкам одной категории начисляется одна и та же стоимость за один квадратный метр. Индивидуальная же оценка позволяет говорить о конкретных особенностях участка и с их учетом формировать реальную стоимость земли.

Особые случаи и особенности расчета

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Удельные показатели кадастровой стоимости представляют собой цену за один квадратный метр земли, являющейся объектом налогообложения. Она умножается на общую площадь участка, о котором идет речь. Следует упомянуть, что для кадастровых кварталов удельный показатель может различаться.

Наличие средних показателей для земельных участков определяет их функциональное назначение. Благодаря им производится общая оценка, оспаривание которой происходит посредством комиссии или в судебном порядке.

Изменение показателя

Если владельца недвижимости, относящейся к земельной категории, не устраивает полученная кадастровая оценка, он имеет право подать заявление на её пересмотр. Для этого необходимо соблюдать такую последовательность действий:

  1. Получение информации, касающейся кадастровой экспертизы. Заявление на данные сведения подается в государственные инстанции, являющиеся ответственными за учет государственного кадастра.
  2. Сбор необходимых документов. Пакет документации отличается в зависимости от причины, которая вынудила владельца земельного участка прибегнуть к пересмотру оценки. В случае неточности информации об участке необходимо представить доказательство того, что сведения не являются достоверными. При несогласии со стоимостью подается отчет, устанавливающий рыночную стоимость. Кадастровый паспорт и копия документа, свидетельствующего о праве владения, понадобятся в любом случае.
  3. Написание заявления в установленной форме, которое запрашивает пересмотр оценки кадастровой экспертизы.

Рассмотрение заявления обычно занимает один месяц. Если не собрать все упомянутые документы, то оно не будет принято.

Когда кадастровая оценка выше рыночной?

Кадастровая стоимость может превышать стандартный показатель в тех случаях, когда:

  • оценка неактуальна, поскольку была произведена достаточно давно или если за период времени, прошедший с момента последней экспертизы, в экономике страны произошли слишком явные изменения;
  • во время экспертизы использованы необъективные сведения (не учитывается состояние рынка, баланс спроса и предложения, платежеспособность населения и другие индивидуальные особенности земли);
  • на рынке земельной недвижимости наблюдается значительный спад спроса на фоне серьезных экономических изменений в стране.

В некоторых случаях оба показателя могут быть равны. Это происходит в тех случаях, когда спрос на конкретный земельный участок резко падает в связи с агрессивными внешними факторами (соседство с промышленными постройками, природные катаклизмы и т.д.) Если кадастровый показатель выше, это значит, что оценка неточна или рыночная стоимость участка слишком низкая из-за одного из упомянутых нюансов.

Заключение

Определение кадастровой стоимости можно осуществить при помощи нескольких способов. Запрашивая данные в Государственном кадастре, владелец недвижимости земельного типа не получает никакой юридически значимой информации. Это значит, что сведения могут быть предоставлены любому заинтересованному лицу.

Если же речь идет о заявлении на переоценку кадастровой стоимости, следует понимать, что эта процедура доступна только владельцу участка при предоставлении пакета конкретных документов, в числе которых должен значится документ, свидетельствующий о праве владения заявителя.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/na-zemlyu/stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Отказ в аренде земельного участка из-за отсутствия данных о кадастровой стоимости

Уважаемый Земельный Барон. Я уже задавал Вам вопрос zembaron.ru/ekonomiya/kak-vzyat-zemlyu-v-arendu-u-administraczii/#comment-1325 (Владимир 26 марта 2019, 01:17)

До сего дня администрация Задонского района, Липецкой области так и не заключила со мной договор ссылаясь на отсутствие кадастровой цены участков (2 га под огородничество в населённом пункте). Сказали может затянуться на годы — это не районная проблема, а администрации области. А те (область) в свою очередь говорят, что эта проблема федерального значения (типа федералы не придумали цену такой земле ), но два года можете пользоваться, потому что постановление на вас есть. Их ответ для меня звучит, как бред несусветный. Все планы о постройке ангаров, теплиц и т.д. накрылись медным тазом.

Подскажите мне пожалуйста, как поступить в такой ситуации. Могу ли я как то повлиять на эту ситуацию? Достали, терпения нет. Ни кто не делает (либо не знает) свою работу! Заранее благодарен.

Комментарии ( )

Чтобы оставлять комментарии и получать уведомления об ответах – войдите на сайт

Источник: http://zembaron.ru/forum/856/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Читайте так же:  Ответственность за особо тяжкие преступления

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

  • заявление (заполняется во время личного визита);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

Читайте так же:  Какие документы нужны для получения налогового вычета за квартиру

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Источник: http://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost/

Возможна ли продажа земли по кадастровой стоимости и ниже? Порядок и последствия сделки

Продавать недвижимое имущество, в том числе земельных участков, регламентирована государством в Земельном кодексе и налоговым законодательством РФ. Согласно последним изменениям налогообложение сделки купли-продажи напрямую зависит от сумм, указанных в документах, в том числе от кадастровой стоимости (КС) объекта.

В связи с чем большинство собственников решают вопрос о продаже так, чтобы получить максимальную выгоду, при этом заплатив минимальный налог. А для этого необходимо продать земельный надел по документам ниже кадастровой суммы.

Возможна ли реализация земли по КС?

Государственная политика по отношению к недвижимому имуществу не имеет ограничений для собственников и не устанавливает фиксированные цены на их имущество, поэтому сумма в договоре прописывается индивидуально и по собственному решению. Но государственные требования должны неукоснительного соблюдаться, в том числе производится уплата налога на доходы физических лиц в полном объеме после продажи земли.

Изменения в Налоговом кодексе с 2016 года касались установления минимальной суммы, облагаемой налоговым сбором размером в 70% от кадастровой цены на объект. Поэтому, если пробовать продать квартиру ниже КС, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции.

Если махинации с налогами раскроются, то их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями и штрафами.

Риск налоговой проверки будет увеличен, если продавать недвижимость за счет заемных средств из кредитной организации. В таком случае налоговые инспекторы придут с проверкой и, после изучения кредитного договора, определят собственную кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налогового сбора с доходов. Оспорить собственник это сможет только через суд.

Для продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости необходимы юридические знания, чтобы документально зафиксировать все нюансы. На практике собственнику фактически невозможно это провести и сделка выйдет невыгодной, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой цены.

Однако есть законные способы снизить налоговый сбор после продажи собственного имущества по пониженной цене в выписке ЕГРН.

Можно ли продать ЗУ ниже этой цены?

Если указать цену в договоре купли-продажи ниже КС, то налог будет исчисляться именно с КС, а не с суммы продажи, также налоговики потребуют уплаты недоимки, начислять пеню и штраф согласно пункту 5 статьи 220 НК. Легче всего прописать сумму в договоре в 70% от кадастровой и заявить на вычет по статье 220 НК.

Кто обладает таким правом, на каких основаниях?

Продавать земельное владение может только ее собственник — физическое или юридическое лицо. В большинстве случаев физическим лицам не хочется платить большой налог за полученную прибыль с продажи, поэтому в документах хотят прописать сумму ниже кадастровой, но практически продать за высокую цену (утаить доход).

Основаниями, служащими для финансовых сделок на землю по цене в документах ниже кадастровой суммы, являются следующие:

  • высокий налоговый сбор;
  • юридическая неграмотность;
  • ошибки экспертов при оценке имущества;
  • расположение рядом с участком объектов, которые снижают рыночную стоимость;
  • необоснованное завышение КС экспертами.

Как провести сделку?

Чтобы корректно составить документы по купле-продаже земельного владения ниже кадастровой стоимости, стоит сразу обратиться в юридическую фирму.

Если владельцем планируется продать участок, то юристы рекомендуют не платить с полученного дохода налоговый сбор по завышенной ставке, а использовать законные методы снижения КС. Понижение производится согласно следующим вариантам:
  • написание заявления в комиссию земельного департамента для пересмотра и перерасчета КС и ее снижении;
  • узнать понижающий коэффициент в Росреестре на собственный участок;
  • исковое заявление на требование понижения КС.

Доказательной базой правомерности снижения служит документация о необоснованной повышенности государственной цены на земельного владения.

Налоговые последствия

На практике, даже если не произошла такая махинация, то налоговая инспекция все равно заинтересуется таким случаям и, собственника земли будут ожидать проверки и неприятные последствия. Продавец по сути теряет свой доход, после уплаты налогового сбора с продажи станет втрое меньше.

Например, КС участка составляет 3 000 000 рублей, но покупатель и продавец совершают законную сделку по цене в 1 700 000 рублей. Сумма, с которой впоследствии будет взиматься налоговый сбор, составит 2 100 000 рублей (рассчитывается по форме: 3*0,7 коэффициент).

Согласно законодательным правилам налооблажения, правительство не может удерживать налог с первого миллиона, зато это можно сделать с оставшейся суммы. Тогда уже расчет ведется от 1 100 000 рублей, и у продавца вычтут с денег 13% НДФЛ, несмотря на сумму, полученного дохода с продажи земли, а она мала. Потенциального дохода нет, если с покупателем не договорились о большей стоимости покупки, но на эту махинацию редко кто согласится.

Именно поэтому продажа недвижимого имущества по цене ниже 70% от КС признается налоговыми инспекторами заведомо убыточной.

Продажа земельного участка по равной или пониженной КС может осуществлять по желанию собственника, если у него есть для этого законные основания. Таковыми могут послужить отсутствие спроса на землю в его регионе, что привело к снижению рыночной цены, также желание уплатить меньший налог с дохода от продажи.

Самостоятельно оформить договора и всю документацию после продажи без должных знаний затруднительно, поэтому стоит сразу обратиться за помощью к специалисту, чтобы в последствии не платить недоимки, пени и штрафы.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/prodazha-zemli-po-stoimosti-v-kadastre-i-nizhe

Нюансы кадастровой стоимости земельного участка особые случаи
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here