Особенности и причины уменьшения стоимости земельного участка

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью: "Особенности и причины уменьшения стоимости земельного участка" с комментариями специалистов. Однако, не все нюансы возможно описать в статье. Поэтому, для уточнения информации можно обратиться к дежурному юристу.

Особенности и причины уменьшения стоимости земельного участка

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка – это актуальная процедура, направленная на снижение последующей суммы земельного налога, на формирование которой влияет упомянутый показатель.

Причины уменьшения

Снижение кадастровой стоимости представляет собой процедуру пересмотра и оспаривания установленной оценки, с которой владелец земельной территории по какой-либо причине оказывается не согласен.

Так как официально процедура оценки производится не реже, чем один раз в пять лет, существует вероятность устаревания стоимости, её необъективности и неактуальности.

Поскольку кадастровый показатель влияет на рыночную оценку и на формирование налогового сбора, очень важно ответственно отнестись к данному вопросу при желании платить государству меньше.

Кадастровая стоимость, как и иные показатели, которые присваиваются земельному участку в процессе его регистрации, влияет не только на формирование налога. Она является отправной точкой для:

  • арендной платы;
  • налогового процента при осуществлении финансовых операций (купля и продажа);
  • вступления в наследство;
  • выкупной стоимости земли.

Исходя из этого, нередко собственники или арендаторы земельной территории решают пересмотреть оценку с целью её снижения.

Процедура производится либо сотрудниками соответствующей государственной инстанции, либо частными инженерами, которые получили соответствующую квалификацию, прошли экзамен и числятся в определенной базе, фиксирующей работающих специалистов.

И если общая государственная оценка доступна собственникам земли раз в пять лет, то заказать индивидуальную процедуру можно не чаще одного раза в два или три года (в зависимости от региона регистрации недвижимости).

Следует отметить, что есть существенные различия между общей и индивидуальной процедурой. Общая государственная оценка производится по следующему алгоритму:

  • определение группы земельного участка;
  • начисление одной кадастровой суммы стоимости для всех участков одной группы.

Это значит, что не учитываются многие индивидуальные особенности земли, что приводит к необъективности результата. Это обосновано тем, что невозможно в каждом конкретном случае осуществить выезд государственных экспертов – территория страны слишком велика, чтобы это было реально.

Индивидуальная процедура позволяет учесть все особенности земельного объекта, оценить не только его площадь и границы, но и расположение, транспортную доступность, наличие различных построек в его пределах, ресурсы, доступные на выделенном участке, и его расположение относительно административного деления области, к которой он принадлежит.

В каких случаях оценка пересматривается?

На желание уменьшить кадастровую стоимость участка влияют следующие причины:

  1. Произошли какие-либо изменения, требующие переоценки. Было произведено разделение площади, ликвидировались возведенные постройки, подверглось изменению целевое назначение земельного участка, территория переводится из одной категории в другую (из дачной в жилую, к примеру).
  2. В документах найдены ошибочные сведения, из-за которых кадастровая стоимость значительно завышена относительно рыночной.
  3. При такой ситуации, когда рыночная и кадастровая оценка были определены в одно время, но при этом первая ниже последней.

Методы оспаривания стоимости

Существует три способа, которые может использовать владелец земельного участка, чтобы снизить кадастровую стоимость. Они заключаются в следующем:

  1. Установка стоимости, которая будет равна рыночной. С этой целью осуществляется создание отчета по рыночному показателю и делается обращение в кадастр для произведения уравнения оценки.
  2. Обращение в суд для физических лиц. Найдя достаточно опытного специалиста, работающего с подобными делами, владелец земли обеспечит себе экономию на как минимум пятилетний срок даже с учетом оплаты услуг адвоката.
  3. Запросить помощь комиссии по земельным вопросам. Данный вариант не всегда подходит для небольших населенных пунктов в связи с недоступностью экспертов.

Судебные разбирательства

Следует отметить, что обращению в суд должна предшествовать работа опытного оценщика, который соберет все необходимые для оспаривания сведения. Его работа – это больше половины успеха, поскольку речь идет об анализе участка с учетом всех внешних и внутренних особенностей территории.

Необходимо помнить и о том, что даже при положительном решении суда новая стоимость не сразу вступит в силу. Поэтому необходимо провести предварительные консультации с юристами, убедиться в том, что были наняты опытные профессионалы. Это очень важно, так как самостоятельное доведение вопроса до желаемого результата невозможно.

Заключение

Процедура уменьшения кадастровой стоимости особенно актуальна в последнее время, поскольку произошли изменения в Налоговом кодексе. В 2019 году значительно вырос процент тех, кто пожелал совершить переоценку при помощи кадастровой комиссии или посредством обращения в суд.

Последний вариант считается самым сложным и достаточно затратным, так как требует найма опытных специалистов сначала для оценки земельного участка, являющегося предметом судебного разбирательства, а затем для защиты прав собственника в процессе. Поэтому получить положительное решение весьма сложно, хотя и реально.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/na-zemlyu/umenshenie-stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка как это делается

Теперь к просчету заявителя. Сложность заключается в том, что независимый оценщик был привлечен спустя полтора года после утверждения результатов кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земли была утверждена в ноябре 2008 года, а рыночная — по состоянию на июль 2010 года. Получилось, что формально разницу в кадастровой и рыночной стоимости можно объяснить изменением обстановки на рынке и колебанием цен на землю.

Спасти рядового налогоплательщика, или Можно ли пересчитать земельный налог после снижения кадастровой стоимости земли

Таким образом, процедура оспаривания кадастровой стоимости не только достаточно сложна, но и имеет множество нюансов, даже в тех случаях, когда речь идет о досудебном рассмотрении заявления. Если же дело доходит до суда, то необходимо также составить несколько исковых требований. Разумеется, с этой задачей гораздо лучше, надежнее и быстрее справятся опытные специалисты.

Услуги с землей и недвижимостью

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Мы рекомендуем использовать эту процедуру только при поддержке опытных юристов и наличия веских аргументов для пересмотра итоговой стоимости. В противном случае, даже после работы комиссии вы можете получить стоимость даже выше оцененной ранее. Решение может быть обжаловано в арбитражном суде.

Как можно самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость участка

Основные положения, регулирующие порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации движимого и недвижимого имущества, изложены в Конституции РФ, Гражданском кодексе РФ и принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актах.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества, земельного участка

  • исчерпывающие консультации по вопросам оценки земельных участков в Воронежской области;
  • сбор сведений и документации об оспариваемом участке (расположение, размеры и границы, свидетельство о праве собственности, сведения о наличие построек, технические паспорта на строения и прочее);
  • собственную независимую оценку стоимости земли;
  • подготовку отчета о проведении независимой экспертизы;
  • передачу результатов оценки в саморегулируемую организацию оценщиков для получения официального экспертного заключения;
  • подачу документов и заявления на уменьшение кадастровой стоимости земельного участка в комиссию управления Росреестром;
  • в случае положительного решения — получение нового кадастрового паспорта с уменьшенной ценой и вручение его клиенту;
  • в случае отрицательного решения — оспаривание заключения комиссии управления Росреестром в суде;
  • присутствие юриста «Око адвокат» на судебных заседаниях, подача прошений, ходатайств, обжалование решения в судах всех инстанций;
  • получение на руки судебного решения и вручение его клиенту.
Читайте так же:  Налоговый вычет на ребенка

Уменьшить кадастровую стоимость недвижимости — это реально

  • Недостоверность предоставленных об оцениваемом объекте недвижимости сведений. В данном случае роль играет характер использования объекта недвижимости и устанавливаемый в соответствии с ним удельный показатель кадастровой стоимости. В отношении земельного участка оценщики, например, должны определить, используется ли данная земля в качестве дачных угодий, для сельскохозяйственных нужд или же отдана в пользование промышленному предприятию;
  • Определение рыночной цены объекта недвижимости на ту же дату, что и установление его кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость в этом случае оказывается ниже кадастровой, то на основании этого владелец или арендатор могут оспорить налогооблагаемую стоимость квартиры или земельного участка, тем самым уменьшив размер взимаемого с них налога.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка как это делается

  • письменное заявление владельца или нескольких собственников;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • если процедура осуществляется через доверенное лицо, то дополнительно требуется нотариальная доверенность и документы представителя;
  • все имеющиеся правоустанавливающие собственность на участок документы;
  • кадастровый паспорт земли;
  • отчет о стоимости от независимых экспертов.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно? От чего зависит кадастровая стоимость

Просто обратитесь к экспертам юридической компании «Медиация» и будьте уверены в положительном решении вашего вопроса. Мы организуем детальную оценку кадастровой стоимости вашего участка и возьмем на себя все работы по ее уменьшению, включая подготовку необходимых документов, защиту ваших интересов и представительство в суде любого уровня.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Наличие таких документов является основанием для обращения в кадастровую палату и получения от них отказа. Это делается для разгрузки судов. Например, если стоимость земли увеличилась в результате ошибки кадастрового специалиста, то её приведут в соответствие по вашему заявлению. Тогда в суд идти не нужно. В остальных случаях, вам к иску нужно будет приложить отказ кадастровой палаты.

Как уменьшить земельный налог

Кадастровая стоимость в РФ выросла в разы (иногда даже десятки раз) и значительно превысила реальную рыночную стоимость. В связи с этим, уменьшение кадастровой стоимости становится всё более востребованной услугой. В большинстве случаев это происходит потому, что кадастровые оценщики не в состоянии оценить каждый участок в отдельности и решают все это путем массовой оценки, а органы власти все это «скопом» утверждают. Однако в непростых экономических условиях особую роль как для бизнеса, так и для физлиц играет планирование и уменьшение расходов.

Уменьшение кадастровой стоимости земли и недвижимости

Если вам пришла квитанция на уплату налога на надел, получите информацию о кадастровой стоимости на него. Проведите анализ данной оценки с ценами на аналогичные объекты на рынке недвижимости. Если превышение достигнет 30% — это веское основания для начала процедуры переоценки участка земли.

PRO новостройку 7 (499) 653-64-91 (Москва)

  1. Произошли какие-либо изменения, требующие переоценки. Было произведено разделение площади, ликвидировались возведенные постройки, подверглось изменению целевое назначение земельного участка, территория переводится из одной категории в другую (из дачной в жилую, к примеру).
  2. В документах найдены ошибочные сведения, из-за которых кадастровая стоимость значительно завышена относительно рыночной.
  3. При такой ситуации, когда рыночная и кадастровая оценка были определены в одно время, но при этом первая ниже последней.

Особенности и причины уменьшения стоимости земельного участка

На земельном участке можно построить свой дом, гостиницу, производственное или технологическое строение. На земельном участке можно заложить пруд для выращивания рыбы. Все это, лишь идеи, которые могут воплотиться в жизнь, только при наличии земельного участка.

Оценка земельного участка для уменьшения кадастровой стоимости в Калуге

Источник: http://uristtop.ru/dekretnyj-otpusk/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka-kak-eto-delaetsya

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%.

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Читайте так же:  Право на оформление пособия на третьего ребенка

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

  1. Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  2. В массиве овраг, обрыв или болото;
  3. Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.
Читайте так же:  Перечень документов для продажи квартиры

Итоги

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!








Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  1. Уменьшить площадь земельного участка;
  2. Изменить вид разрешённого использования;
  3. Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии — будем обсуждать.

Источник: http://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Порядок самостоятельного уменьшения кадастровой стоимости земельного участка

В связи с частыми случаями завышения землевладельцев интересует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. От этого установленного показателя напрямую зависит ежегодный размер имущественного налога. Расскажем в статье, от чего зависит кадастровая стоимость, когда ее можно уменьшить и как это сделать.

Почему завышается кадастровая стоимость земли?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости должны быть приблизительно на одном уровне. Однако по факту это не всегда так. Тем не менее, несмотря на то, что цена земли по данным кадастра часто выше стоимости по рынку в 4-5 раз, расчет налога, выкупной цены и арендных платежей неразрывно связан именно с этой цифрой.

Как получается такая разница? Дело в том, что при расчете рыночной цены учитываются только показатели самого рынка и уровень стоимости аналогичных объектов на дату оценки. Для вычисления цены по данным кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

  • привлекательность участка для инвесторов;
  • месторасположение;
  • состояние рынка на дату проведения оценки;
  • особенности расположения участка;
  • перспективы развития инфраструктуры региона и другие критерии.

Полный перечень учитываемых факторов указан в методических правилах, применяемых при расчете. Однако с практической точки зрения только рыночные процессы могут дать объективную картину по стоимости земли.

Если собственник убежден, что кадастровая стоимость завышена, он вправе потребовать проведения переоценки и уменьшить ее. Процесс снижения базируется на изменении причины, повлиявшей на повышение цены. Уменьшения можно добиться, если завышение действительно необоснованно.

Зачастую, причина повышения связана с путаницей в записях, устанавливающих вид разрешенного использования участков. Это можно отследить, если сравнить нормативный акт о допустимости удельной кадастровой стоимости относительно конкретного вида разрешенного использования земли. Если эти данные разняться – можно с уверенностью говорить о неправомерности увеличения цены.

Помимо этого, ошибочные сведения могут быть и в едином реестре. Чтобы удостоверится в этом, достаточно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ и внимательно ее изучить.

Когда возможно снизить кадастровую стоимость земли?

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допускается в следующих случаях:

  • испортился плодородный слой почвы;
  • на участке образовался овраг, болото или обрыв;
  • произошло оформление публичного сервитута на безвозмездной основе.

Все вышеперечисленные случаи снижают уровень полезности земли. Помимо этих оснований для уменьшения существуют и иные:

  • изменение целевого назначения, категории или вида разрешенного использования земли;
  • участок перешел из единоличного владения в собственность нескольких лиц;
  • земельный участок утратил полезные свойства;
  • произошли непредвиденные обстоятельства или стихийные бедствия, которые негативно отразились на характеристиках участка.

Приведенные основания требуют предоставления доказательств. Это может быть заключение независимых экспертов, правоустанавливающие документы, иные акты (к примеру, выписка из ЕГРН, подтверждающая факт изменения категории земли).

Как правило, в уменьшении показателя заинтересованы собственники, получающие прибыль от использования надела или выплачивающие высокий налог на имущество, а также арендаторы, так как размер арендных платежей также зависит от данных оценки. Уменьшение стоимости целесообразно. Как показывает практика, возможно снижение в 3-4 раза.

Стоит также учесть, что каждые пять лет должна происходить переоценка установленной цены. Если собственник не будет согласен с данными новой оценки, он вправе подать заявление на пересмотр.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости участка

Каждый землевладелец может ознакомиться с текущей кадастровой стоимостью на свой участок на официальном сайте Росреестра. Там же можно увидеть данные о проведенной переоценке.

При выявлении неправомерного увеличения цены по данным кадастра владелец или арендатор с согласия собственника может обратиться к независимому оценщику, а потом в Росреестр или суд с заявлением о снижении.

Видео (кликните для воспроизведения).

Проведение повторной переоценки возможно, когда предположительная цена не выше 30 %, чем установленная в кадастре. Чтобы это доказать потребуется отчет об оценке, выполненный независимым экспертом.

При превышении принятого норматива в 30 % мнения одного оценщика будет недостаточно. Потребуется привлечь нескольких экспертов, имеющих статус членов СРО.

Наиболее простой, а поэтому распространенный метод уменьшения стоимости, это административный способ с привлечением независимой комиссии. Специалисты рассматривают документы и выносят вердикт. В случае отказа придется обращаться в суд. Рассмотрим нюансы процедуры подробнее.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли?

Заинтересованное лицо должно обладать соответствующими правами для уменьшения цены по данным кадастра. Обратиться могут граждане или организации, пользующиеся участком на следующих правах:

  • право собственности;
  • безвозмездное бессрочное пользование;
  • пожизненное наследуемое владение;
  • аренды (при этом требуется письменное согласие собственника, если это не муниципалитет или государство).

Помимо лиц, перечисленных в списке, Верховный суд РФ предоставляет право снизить кадастровую цену земли гражданам, которые изъявляют намерение выкупить участок.

Если надел принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, то есть по факту находится в долевой собственности, то потребуется согласие всех участников. К рассмотрению принимается только коллективное заявление. Волеизъявление владельца одного земельного пая не будет рассмотрено.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Это связано с тем, что данные кадастровой оценки распространяются на весь массив, принадлежащий КФХ. Если понижается стоимость одного участка, то землевладельцы соседних наделов также вправе ее уменьшить.

Куда обращаться?

Чтобы уменьшить установленную цену, правообладателям необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Попасть к сотруднику Росреестра можно в порядке живой очереди или записаться на прием заблаговременно. Сделать это можно на официальном сайте ведомства или по телефону 8 (800) 100 34 34.

Потребуется написать заявление, после рассмотрения которого, будет вынесено положительное или отрицательное решение. Отказ оформляется в письменной форме с объяснением причин. Если отказ вызван техническими причинами, заявитель может исправить некорректности в документах и подать заявку вновь. В остальных случаях, если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Читайте так же:  Надо ли платить налог при продаже унаследованного жилья

Документы

Заявка будет рассмотрена только при наличии следующих документов:

  • заявление от имени собственника или правообладателя – когда собственников несколько написать заявление можно от имени любого из них;
  • общегражданский паспорт заявителя – если действует представитель, то потребуется также нотариальная доверенность;
  • правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, если участок поставлен на кадастровый учет в 2017 году;
  • отчет об оценке и договор с оценщиком или оценочной компанией.

Могут потребоваться и иные документы, подтверждающие необходимость переоценки. С 2017 года процедура была упрощена и теперь достаточно только трех документов – отчета об оценке, правоустанавливающих и заявления. Однако переходный период в регионах может затянуться до 2020 года, поэтому стоит уточнять перечень необходимых бумаг в территориальном отделении ведомства.

Заявление на уменьшение стоимости оформляется по установленному образцу. Бланк предоставляется в Росреестре. В дальнейшем оно направляется в комиссию по рассмотрению подобных споров.

В заявлении указываются личные данные землевладельца, такие как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон, адрес электронной почты. Текст заявления должен содержать просьбу о переоценке с указанием причины необходимости проведения этой процедуры.

Сотрудник Росреестра забирает все бумаги и предоставляет расписку. В этом документе будет указана дата, когда можно забрать оригиналы и принятое решение.

Сроки

Как правило, решение о том, принято заявление к рассмотрению или нет, выносится в течение семи дней. Если все документы оформлены корректно, а требование обосновано, заявка поступает в работу специальной комиссии. Дальнейшее рассмотрение займет больше времени – один месяц.

Если заявка не принимается в работу, то землевладельца уведомят об этом и причинах отказа. Опротестовать отказ можно в течение десяти дней посредством обращения в судебные органы.

Допускается обращение в суд в обход специальной комиссии. Этот способ дороже, но, как показывает практика, действенней. Однако в этом случае не обойтись без помощи профессионального юриста.

Если комиссия отказала

В любой ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, землепользователь имеет полное право обжаловать вердикт в судебном порядке в течение 10 дней.

Истцом будет выступать землевладелец, ответчиком – отделение Росреестра. Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Потребуется приложить доказательства того, что кадастровая стоимость была установлена неправомерно, а ведомство отказало в ее корректировке.

Для судебного разбирательства потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • общегражданский паспорт;
  • бумаги, подтверждающие наличие причин уменьшения кадастровой стоимости;
  • акты обследования местности;
  • справки от независимых оценщиков;
  • выписка с отрицательным решением комиссии;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (выдадут в суде);
  • копия иска и вышеперечисленных документов для ответчика.

Копии документов для Росреестра заверяются нотариально. Направить их можно заказным письмом с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.

Стоимость

Процедура снижения кадастровой стоимости связана с существенными денежными расходами, а именно:

  • обращение в суд с посредничеством юриста – около 25 000 рублей;
  • посреднические услуги юриста для решения вопроса в досудебном порядке– 15 000 рублей;
  • работа оценщика – 10 000 рублей;
  • внесение корректировок в Росреестр – 350 рублей;
  • выдача выписки из ЕГРН – 300 рублей для граждан, 950 рублей для организаций;
  • подача искового заявления – 300 рублей для граждан, 4000 рублей для организаций.

Расценки на услуги оценщика и юриста могут отличаться в зависимости от региона и сложности вопроса. Тем не менее, несмотря на значительные расходы, в дальнейшем землевладелец существенно экономит на налогах или аренде.

При возникновении вопросов обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Помните, что для скорейшего решения вопроса в вашу пользу (особенно в судебном порядке) целесообразно обратиться к юристу.

Источник: http://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-samostoyatelno/

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка стало актуально в связи со следующим. Владельцы земельных наделов в России являются плательщиками земельного налога. На сегодняшний день размер данного налога составляет 0,3% от стоимости самого участка. Несколько лет назад сумма налога получалась незначительной. А вот после привязки к кадастровой стоимости размер налоговой обязанности вырос в разы.

Порядок расчёта стоимости по кадастру

Стоимость земельного надела по кадастру рассчитывается снова каждые пять лет. По желанию собственников переоценку можно проводить и чаще, но не меньше, чем раз в 3 года. Государственная оценка осуществляется под эгидой ГКН (органа государственного кадастра недвижимости), а вот по желанию собственников оценку можно проводить в частном порядке. И в том, и в другом случае оценка считается правильной, если её проводили аттестованные специалисты.

Указанные специалисты осуществляют мониторинг цен, сбор сведений по рынку местности и федеральным значениям. На основе собранных сведений выявляется рыночная стоимость. Кадастровая стоимость никак не может быть больше рыночной, в противном случае она считается незаконной.

Другой проблемой является то, что ГКН не учитывает особенности отдельных земельных владений, так как оценка проводится по всей местности и для большого количества объектов по одним и тем же критериям. Такие качества отдельных участков, как отдалённость, низкое плодородие и т. д. не учитываются. Это и является причиной того, что кадастровая стоимость местами наполовину превышает реальную, рыночную.

С учётом возможных ошибок в оценивании в законодательство внедрены положения и механизмы, благодаря которым собственники имеют права по оспариванию и уменьшению кадастровой стоимости в целях снижения размера налоговых обязательств.

Земельный налог является частью бюджетных поступлений местной администрации.

  • собственники наделов;
  • лица с правом бессрочного использования участком;
  • владельцы с правом наследуемого владения.

Арендаторы, даже долгосрочные, не являются плательщиками указанного налога. Заплатить налог нужно, предварительно получив счёт в администрации по месту прописки.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость каждого земельного надела, в том числе сельскохозяйственного, в законодательстве определена в качестве публично доступной информации.

Так что любое лицо, имеющее доступ в интернет, может узнать стоимость своего или чужого надела:

  • через сайт Росреестра посредством публичной кадастровой карты;
  • заказав сведения из кадастра в качестве официального документа.

Однако последний вариант — это небесплатная процедура.

Чтобы узнать стоимость, необходимо иметь либо кадастровый номер участка, либо его адрес. Если на руках имеется паспорт участка, выданный кадастровой службой, то на 12 строке документа представлена соответствующая информация.

Большое значение при этом имеет удельная стоимость. Обычно стоимость всего надела определяется умножением удельной стоимости на площадь соответствующего надела. И таким образом удельный показатель непосредственно определяет стоимость участка. Если данный показатель высок, то необходимо просмотреть в описании участка на сайте кадастровой службы основания определения цены, а если там их нет, то возможно придётся запрашивать необходимые документы официальным письмом.

Читайте так же:  Порядок предварительного согласования предоставления земли в рф

Но как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Порядок уменьшения стоимости по кадастру

Помимо наличия ошибок в кадастровых данных или в процессе оценки участка, поводом для снижения кадастровой стоимости земельного участка могут послужить следующие факторы:

  • порча качественных характеристик земли;
  • на территории участка имеются непригодные для использования элементы (болото, овраги и т. д.);
  • на часть участка действует сервитут на публичной, безвозмездной основе.

При учёте надела осуществляется инвентаризация, которая и обозначается в качестве кадастровой стоимости. Однако впоследствии, при переоценке, цена резко вырастает, так как в счёт уже берутся и факторы инфраструктуры и т. п. Поэтому кадастровую стоимость можно и нужно оспаривать. Как показывает практика, стоимость по кадастру можно сократить почти втрое.

Так как кадастровая оценка проводится без участия собственников, то последние вправе оспаривать установленную стоимость в течение полугода с момента опубликования результатов оценочных работ. Для этого необходимо просмотреть кадастровую стоимость по вышеуказанному порядку.

Пропуск данного срока лишает собственника права обжалования оценки. Однако это не лишает права заказать частную оценку и оспорить кадастровую стоимость. Чтобы оспорить данную стоимость необходимо подать обращение в специально уполномоченную комиссию при кадастровом органе.

Обжаловать оценку можно в случае:

  • если собственник не был в установленном законом порядке оповещён о проведении переоценки;
  • итоги переоценки не были представлены в открытом доступе;
  • качественные характеристики земли по тем или иным причинам ухудшились в период между инвентаризацией и кадастровой оценкой.

  • ошибки технического характера (недостаток в документах и т. д.);
  • незаконность снижения стоимости.

В любом случае отказ должен быть оформлен письменно с указанием на причину.

Рассмотрение происходит в два этапа. В первую неделю после подачи заявления в комиссию её члены решают, принимать ли заявление к рассмотрению. Для этого необходимо, чтобы доводы, приведённые собственником, были достаточными для возникновения сомнений в соответствии кадастровой оценки рыночной стоимости.

Если комиссия принимает решение о достаточности данных доводов, то дальнейшее рассмотрение длится месяц. О принятии такого решения заявитель уведомляется в течение трёх дней с момента его вынесения комиссией.

Для дальнейшего решения вопроса комиссия назначает независимую оценку, запрашивает официальные статистические данные, которые были актуальными на момент проведения оценки, приглашает специалистов. В случае удовлетворения требований собственника соответствующее решение комиссии будет направлено в ГКН для внесения поправок в публичные сведения.

Что делать если отказали?

Как снизить кадастровую стоимость, если ГКН отказал? Для юридических лиц – владельцев земельных наделов — обращение в комиссию является обязательной процедурой, чего не скажешь об обычных гражданах. Они вправе в течение 10 дней после получения официальной выписки из кадастрового органа о стоимости своего участка подать иск в районный суд по месту нахождения участка.

Кроме того, что исковое заявление необходимо грамотно составить, с указанием всех значимых обстоятельств и со ссылкой на нормы законодательства, к заявлению следует приложить следующие материалы:

  • документ, обозначающий права собственника;
  • паспорт собственника;
  • справки, заключения экспертов, официальные статистические данные о необоснованности нынешней стоимости участка;
  • официальный отказ кадастрового органа в пересмотре стоимости;
  • чек об оплате пошлины в размере 300 рублей;
  • одна копия заявления для ответчика.

Ответчиком в данном случае будет выступать местное отделение ГКН, так как всю ответственность за законность и правильность кадастровой оценки несёт данный орган.

Всю корреспонденцию с ГКН лучше вести через почту. Так будет легче доказывать в суде то или иное положение, которое может сыграть в процессе не последнюю роль.

Что касается плановых изменений стоимости, то необходимо постоянно контролировать, когда была предыдущая и когда планируется следующая переоценка. Лишь так можно контролировать, чтобы цена земельного владения по кадастру не была завышенной.

Внесение изменений в данные ГКН

Если всё-таки удалось добиться изменения кадастровой стоимости, то последним делом является внесение соответствующих изменений в официальные данные. К сожалению, забота об этом также ложится на плечи собственников. Без их официального запроса изменения не будут внесены.

Чтобы ГКН внес изменения в единую базу данных учёта земельных наделов, необходимо одно из следующих оснований:

  • акт ревизионной комиссии о выявлении ошибки при оценке и внесении данных в базу;
  • заключение официально аккредитованной организации-оценщика;
  • постановление ревизионной комиссии об изменении стоимости;
  • соответствующее судебное решение.

Запрос собственника оформляется в виде официального заявления и подаётся вместе с документом, указанным выше. При этом необходимо уплатить сбор, а квитанцию об оплате предъявить в качестве приложения к заявлению.

По сути, при наличии официально оформленного основания ГКН не вправе отказывать в корректировке сведений о стоимости земельного надела. Однако отказ всё же возможен.

Такой отказ также можно обжаловать в судебном порядке, но для этого необходимо иметь письменный ответ ГКН с мотивацией отказа о внесении новой оценочной стоимости в качестве кадастровой.

Во сколько обойдётся оспорить стоимость земельного надела

Расходы собственника земельного надела на уменьшение кадастровой оценки земельного участка зависят от различных обстоятельств.

Если воспользоваться услугами посредников, юристов и специалистов в области недвижимости, то цена их услуг варьируется в следующих пределах в зависимости от региона и индивидуальных особенностей:

  • от 15 тысяч рублей в небольших городах и посёлках;
  • от 30 тысяч в мегаполисах.

Кроме того, услуги независимого оценщика также оплачиваются собственниками. Такие услуги стоят недёшево, и в зависимости от объёма работ, сложностей в зависимости от индивидуальных особенностей участка могут составить от 15 до 150 тысяч рублей. Несколько иная ситуация в регионах и в небольших городах. Там частные специалисты готовы провести независимую оценку всего за пару тысяч рублей.

Не стоит забывать и о разного рода сборах и пошлинах, уплачиваемых в пользу государства:

  • внесение поправок в официальные данные стоит 350 рублей;
  • одна выписка из кадастра стоит 200 рублей для граждан и 1000 рублей для предприятий и организаций;
  • при подаче иска в суд граждане также уплачивают 200 рублей, а предприятия и организации — 4 тысячи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Ведь через каких-то пять лет, возможно, снова придётся проводить данную процедуру.

Но в любом случае при нынешних обстоятельствах, когда размеры уплачиваемых налогов выросли в несколько раз, такие расходы вполне окупятся экономией на налогах, если удастся добиться установления в кадастре фактической оценки имущества, которую определяет рынок. Так что не стоит отказываться от такой возможности.


Источник: http://zhiloepravo.com/kadastr/stoimost/umenshenie-zemelnogo-uchastka.html
Особенности и причины уменьшения стоимости земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here