Преимущества инвестиций в жилую недвижимость. Инвестиции в недвижимость — с чего начать, плюсы и минусы инвестирования в жилую, коммерческую недвижимость и строительство

Пропитки 04.05.2024

Пропитки

Среди преимуществ инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка.

Можно выделить следующие:

Инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью; имеют перспективную ценность, т.е. большую отдачу со временем;
- вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции; - приобретение объектов недвижимости в условиях массовой приватизации приносило инвесторам достаточно высокие дивиденды, так как на рынок почти одновременно была выставлена огромная масса объектов недвижимости производственного и непроизводственного назначения, что привело к перенасыщению платежеспособного спроса на эти товары и соответственно значительному снижению цен на них. Таким образом, инвесторы, первоначально приобретая недвижимость по низким ценам, а, продав ее спустя некоторое время, после стабилизации ситуации на рынке недвижимости, по уже более высокой стоимости, получали дополнительную прибыль;
- инвестиции в недвижимость - один из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий;
- ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;
- инвесторы, покупая жилые и нежилые помещения, приобретают, как правило, за бесценок, и земельные участки, на которых они расположены, что со временем, когда в России земля станет полноправным объектом купли продажи, может принести им дополнительные доходы;
- в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются и средства населения, которое в целом более платежеспособно, чем государство и предприятия в условиях финансовых кризисов;
- инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса - основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.;
- инвестиции в недвижимость будут способствовать созданию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого в наем, в котором "сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.

Вместе с тем необходимо учитывать особенности недвижимости как физического ресурса и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующую специфику:

Неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения - продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту;
- потенциальный рост стоимости земли за счет влияния таких факторов, как изменения в системе землепользования; относительный дефицит земельных участков со схожими характеристиками; инфляционные процессы и т.п.;
- износ здании и сооружений - снижение стоимости улучшений недвижимости (зданий и сооружений) с течением времени, ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональный износ) и прочих внешних факторов;
- сложность и гибкость системы финансирования приобретения объектов недвижимости. В качестве источников финансирования могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия;
- раздельные юридические права. Как уже упоминалось выше, каждый объект недвижимости неотделим от связанных с ним имущественных прав. Собственно, каждый объект может иметь различное сочетание юридических прав и интересов. В частности, аренда земельного участка и строений, находящихся на нем, может быть осуществлена без прав на недра или находящийся на участке водоем;
- особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы, определяющие особенности взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге может определить инвестиционную активность на рынке недвижимости;
- риск и неопределенность. Особенности рисков связаны с неподвижностью и физической не перемещаемостью объектов недвижимости. Чем выше степень осознания риска, тем выше требования инвесторов к доходности операций с недвижимостью.

Подводя итоги, следует отметить, что инвестиции в доходную недвижимость в большей степени подвержены риску и неопределенности по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, поскольку являются мало ликвидными, так как это «запертый» капитал, и капиталовложения осуществляются на более длительные сроки. Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки. Это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики.

Инструменты инвестирования в недвижимость

Инвестирование в недвижимость включает следующие инструменты: собственный капитал; заемный капитал; закладные; договора об аренде земли; опционы; смешанные долговые обязательства.

Инвестирование в собственный капитал, или владение незаложенной собственностью, является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов) рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.

К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственностью можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов; к недостаткам - дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.

Инвестиции с использованием финансирования задолженностей по закладным являются еще одной разновидностью инструментов финансирования недвижимости.

С позиции держателей закладных недвижимости привлекательность их использования заключается в стабильном получении денежного дохода, так как они обладают преимущественным правом получения дохода. Однако у этих инвестиций меньшая ликвидность, чем у инвестиций в свободную от залога недвижимость, к тому же реализация закладных связана с дополнительными расходами (правовая экспертиза, оценка окружающей среды и т.д.). К недостаткам можно отнести и наличие временного лага от подготовки предложения к продаже закладной до ее реализации.

Ипотечное кредитование призвано обеспечить достижение следующих целей:

Создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей в их текущую платежеспособность;
- расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;
- обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования.

Наиболее распространенной формой финансирования задолженности по закладной является постоянный ипотечный кредит. Согласно стандартным условиям, сумма кредита в процентах достигает 75-80% от стоимости собственности, оговариваются срок и ставка процента и рассчитываются периодические выплаты по ипотеке.

Постоянные закладные являются самоамортизирующимися, т.е. предусматривающими равновеликие периодические выплаты.

Иногда ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются с дисконтом (со скидкой). Однако заемщик должен выплатить всю сумму кредита и плюс процент за пользование ссудой.

Помимо ипотечных кредитов с фиксирования уровнем платежей выделяют: кредиты с шаровым платежом; нарастающие платежи, кредиты с фиксированными выплатами основной суммы, ипотеки с участием кредитора в приросте стоимости, совместное участие, завершающая ипотека и т.п.

При ипотечном кредитовании с шаровым платежом - процентные выплаты осуществляются одномоментно с итоговым платежом либо в течение всего срока выплачиваются только процентные выплаты, а затем идет итоговый шаровой платеж.

Наибольшее распространение шаровые кредиты могут получить при финансировании вновь строящихся объектов.

При использовании кредитов с фиксированным платежом основной суммы (пружинные кредиты) предусматривается сначала в течение ряда лет выплат одних только процентов, а в конце также в течение нескольких лет равновеликих выплат основной сделки и процентов. Подобная схема финансирования применима, например, при лизинге оборудования для объектов недвижимости.

Нарастающие платежи - в течение ряда лет платежи по ипотеке остаются низкими (период отрицательной амортизации), затем платежи возрастают (период превышения выплат уровня стандартной ипотеки).

Совместное участие - кредитор помимо выплат основной суммы и процентов по обслуживанию долга получает часть дохода сверх базовой суммы («участвует в прибылях»).

Завершающая ипотека - предусматривает использование закладных разного уровня. Ипотечный кредит, который впервые привлекается под залог данной собственности, носит название первая ипотека. Под уже заложенную собственность кредитор может привлечь вторую или третью ипотеку, выпуская закладные второй или третьей очереди. Согласно стандартным правилам, требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности закладных. Общим для всех видов ипотек является то, что при заключении кредитного договора могут быть оговорены особые условия, например о выплате части дохода сверх базовой суммы кредита и процентов к ней, обязательство об участии в собственном капитале. Для достижения особых целей права собственности и соответственно закладные под них могут быть разделены на землю и здания и сооружения на ней. Долевое участие в собственности чаще всего позволяет кредиторам оптимизировать уровень налоговых отчислений.

Опцион - это право кредитора купить собственность в определенный срок по фиксированной цене. В случае рыночного повышения объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.

Арендные соглашения (договоры по аренде) - это передача права пользования объектом на определенный срок при сообщении определенных условий (например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т.д.).

Право пользования может быть передано на пожизненное владение или более короткий срок. На данный момент преимущественное распространение аренды с правом пожизненного владения получила наибольшее распространение на земли сельскохозяйственного назначения. После смерти собственника право собственности переходит к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например, предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, т.к. субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Фактически следует признать, что преимущественное распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.

Представляется, что в свою очередь отсутствие системы ипотечного кредитования сдерживает развитие рынка недвижимости в России в целом. Существует значительный разрыв между доходом населения и ценой недвижимости, преодолеть который в странах с развитым рынком недвижимости позволяет система ипотечного кредитования. Развитие ипотечного кредитования для России на сегодняшний день является сверх актуальной задачей.

Способы финансирования инвестиций в недвижимость

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. После распада СССР жилищную проблему усугубил постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. Рыночные отношения в экономике привели к существенному сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. В настоящее время сложилась ситуация, когда большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что препятствует большей части населения, имеющего низкие доходы, даже мечтать о покупке жилья. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье, обусловленный недоступностью кредитов и низкими доходами, приводит в свою очередь к увеличению издержек строительных организаций, поскольку отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных ведет к росту цен.

Страны с развитым рынком недвижимости имеют богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого имущества из разных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Основными критериями при выборе варианта финансирования являются, максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат, прежде всего: высокий уровень инфляции; отсутствие реальных денег у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика.

Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:

Долевое участие в различных вариантах;
- выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа;
- краткосрочное банковское кредитование;
- ипотечное кредитование.

Проведем анализ основных форм привлечения финансовых ресурсов в развитие жилой недвижимости.

Долевое участие

Самым распространенным в настоящее время подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Данный подход, как и другие, носит переходный характер и является необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах. Одним из этапов процедуры получения разрешительной документации девелоперами или строительными организациями с выходом на распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию (распоряжение губернатора утверждает решение инвестиционно-тендерной комиссии) является определение рыночной стоимости права застройки земельного участка или права реконструкции здания с целью определения начальной цены торгов на инвестиционно-тендерной комиссии.

Термин «много долевое строительство» практически эквивалентен общепринятому термину «долевое строительство» и лишь подчеркивает то, что в инвестиционном проекте участвует большое количество инвесторов покупателей.

Вероятно, попытки изучения особенностей оценки недвижимости при много долевом строительстве уже предпринимались финансовыми отделами строительных организаций и девелоперами для расчета экономической эффективности проектов, однако широко известные публикации, посвященные этой теме, отсутствуют.

Долевое участие в строительстве (реконструкции) жилья - самый распространенный источник финансирования, причем основными дольщиками практически везде являются физические лица. Из 1072 тыс. кв. м жилья, 919 тыс. кв. м было построено на средства граждан дольщиков (что составляет 86%).

Долевое участие в финансировании жилищного строительства есть не что иное, как форма предварительной покупки жилья, поскольку Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось.

Суть долевого участия состоит в следующем: организатор финансирования строительства (это может быть сам застройщик либо девелопер) привлекает «дольщиков» (т.е. покупателей жилья). Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор о долевом участии в строительстве жилого дома, либо договор инвестирования. В общих положениях договора обязательно должно быть указано, что данный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, - «дольщик», «субдольщик», «субинвестор».

Первоначальный инвестор берет на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а затем в течение определенного срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиру определенной площади. Дольщик в свою очередь обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре, например поставкой стройматериалов в определенное время.

По договору долевого участия в строительстве дольщик обязуется в определенные договором сроки оплачивать согласованную за ранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные платежи (как правило, поквартальные) с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор мог выплатить всю стоимость строительства квартиры.

После завершения строительства (реконструкции) застройщик производит заселение здания согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти, и передает здание в эксплуатацию.

К преимуществам долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости можно отнести следующее:

Возможность поэтапной оплаты;
- индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;
- уменьшение затрат на приобретение жилья (стоимость жилья для дольщика, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья).

Кроме того, по сравнению с вторичным рынком жилья, долевое участие в строительстве (как и любой объект первичного рынка) имеет еще одно преимущество - «прозрачность истории объекта».

Одним из самых слабых мест в привлекательной схеме долевого строительства является его правовое обеспечение. Основная проблема «долевого» рынка состоит в том, что участник долевого строительства после заключения договора о долевом участии в строительстве не становится владельцем недвижимости. Его статус в период, когда деньги выплачены, а дом еще не построен, определяется как «инвестор». Поскольку юридическая основа инвестирования в нашей стране недостаточно прочная, это, можно считать главной причиной многих зло» употреблений и некоторого недоверия потенциальных дольщиков. Существует также риск неоправданного затягивания возведения жилья и удорожания жилья в ходе строительства. В связи с этим, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.

Выбирая компанию, будущий дольщик должен понимать, что стоит иметь дело только с хорошо известными строительными и риэлтерскими фирмами. Особое внимание стоит уделить оформлению сделки по покупке квартиры, начиная от схемы оплаты и заканчивая описанием параметров жилья. Для того чтобы минимизировать риск при приобретении жилья, необходимо проверить не только документацию фирмы, с которой заключается договор на долевое участие в строительстве, но и всю цепочку договоров между всеми участниками строительства (имеются в виду организации, участвующие в строительстве). Понятно, что чем длиннее цепочка, тем выше риск не получить квартиру и безвозвратно утратить внесенные деньги. Оптимальный вариант снижения рисков при долевом строительстве - привлечение грамотных юристов при составлении договоров и страхование рисков дольщиков. В Санкт-Петербурге многие агентства недвижимости проводят юридические экспертизы договоров на долевое участие в строительстве. Существует даже «Консультационный центр по долевому строительству», который помимо общих консультаций, экспертиз конкретных договоров и выезда опытного юриста в фирму для обсуждения условий договора перед его осуществляет юридическое сопровождение покупателя нового жилья от подписания договора до регистрации прав собственности.

Необходимо развивать институт страхования на рынке строящегося жилья. Риски долгостроя могут возникать, даже если дольщик имеет дело с самым добросовестным застройщиком, так как причиной затягивания строительства может быть не только отсутствие денег, но и издание административных актов, касающихся строительства дома, наступление форс мажорных обстоятельств и т.д. Иногда из-за несогласования ведомствами различных положений и инструкций дом не может быть сдан вовремя.

В последнее время периодически проводятся семинары, на которых обсуждаются способы снижения рисков дольщиков (например, семинар «За безопасность граждан на рынке недвижимости», при информационной поддержке «Бюллетеня недвижимости»), проводятся обучающие курсы по операциям на первичном рынке недвижимости (например, «Негосударственное образовательное учреждение «Институт Недвижимости» разработало и читает курс «Операции на Первичном рынке недвижимости»), в СМИ публикуются разъяснительные статьи для дольщиков. Иными словами, ведется широкая просветительская работа, направленная на развитие долевого участия в строительстве и снижение рисков дольщиков.

Одним из возможных путей снижения рисков дольщиков и инициирования нового строительства может стать новое направление риэлторской деятельности - активное участие риэлторов в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Так, например, с одной стороны, в Санкт-Петербурге существует большое количество недостроенных жилых зданий, от которых либо отказались инвесторы, либо так они и не были найдены. С другой стороны, в городе по-прежнему существует огромная очередь на улучшение жилищных условий. В числе очередников есть люди, которые могли бы найти часть суммы на строительство квартиры. Возможно, что риэлторские фирмы все чаще и чаще станут вовлекаться в реализацию таких проектов и выступать не только в качестве брокера по продажам готового и строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.

В зависимости от финансовых возможностей дольщиков существуют следующие варианты долевого участия при строительстве жилья:

1. Долевое участие со стопроцентной единовременной оплатой:
а) по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием метража и местоположения квартиры,
б) в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора,
в) указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией,
г) по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры; после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику;
2. Долевое участие с поэтапной оплатой:
а) аналогично пункту а) предыдущего варианта,
б) в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика,
в) в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м общей площади квартиры оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени готовности дома на момент заключения договора,
г) оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику, с индексацией стоимости 1 кв. м общей площади квартиры на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Иными словами, каждым последующим взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры,
д) аналогично пункту,
г) предыдущего варианта;
3. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
а) аналогично пункту,
б) предыдущего варианта,
в) в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику,
г) за разницу в количестве квадратных метров общей площади, по сравнению с площадью «новой» квартиры, дольщик доплачивает деньгами поэтапно в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме,
д) аналогично пункту,
е) предыдущего варианта.

Возможны два варианта зачета «старых» квартир:

1) квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику;
2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

Выводы: как видно из анализа, схема долевого финансирования в настоящее время является наиболее распространенной, так как имеет целый ряд преимуществ (возможность поэтапной оплаты; индексирование только остаточной стоимости строительства по договору уменьшение затрат на приобретение жилья, «прозрачность истории объекта»). К сожалению, долевая схема не лишена недостатков, основные из них: слабое правовое обеспечение, большая вероятность срыва сроков строительства. В настоящее время проводится активная работа по снижению рисков долевого строительства с целью развития первичного рынка.

Выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа

Помимо долевого участия - наиболее распространенного источника финансирования, к основным формам привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации можно отнести выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа.

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций, или жилищных сертификатов. Эта форма финансирования получила широкое распространение в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске. По данным комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, в настоящее время в Санкт-Петербурге к участию в программе «Государственные жилищные сертификаты» привлечено более 700 семей из числа состоящих в очереди на получение жилой площади. Эта программа предполагает 80%ное покрытие бюджетом стоимости жилья. С помощью жилищных сертификатов жилье приобрела 201 семья. Общая площадь квартир, введенных в эксплуатацию в рамках программы жилищных сертификатов, на сегодняшний момент составила 3,5 тыс. кв. м.

Здравствуйте, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим про инвестирование (инвестиции) в недвижимость.

Из данной публикации вы узнаете:

Каковы преимущества и недостатки данного вида вложений;
Различные варианты инвестиций в недвижимость;
Особенности инвестиций в строительство;
Как начать инвестировать при небольшом количестве свободных средств.

Кроме того, в конце статьи вы найдете ответы на часто возникающие вопросы.

Статья понравится и будет полезной как тем, кто только ищет способы вложения собственных средств, так и опытным инвесторам. Не теряйте времени, приступайте к чтению. И возможно, уже в ближайшее время вы сделаете первые шаги к успешному инвестированию в недвижимость.

В чем основные плюсы (+) и минусы (-) инвестиций в недвижимость, в какую недвижимость лучше вложить свои деньги, какие имеются способы извлечения прибыли от такого вида инвестирования — об этом и не только читайте далее

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки 📑

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции . При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость .

Необходимость в жилье у человека возникла много лет назад и сохранилась по сей день. Никуда не денется она и в будущем. Поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом, а значит, она является отличным инструментом для инвестирования средств .

Более того, такие вложения представляют собой вполне приемлемый вариант для ведения бизнеса. Для этого вовсе не обязательно иметь огромные денежные суммы. Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства . Кроме того, есть возможность стать участником жилищного кооператива, купив в нем долю.

Как у любого другого финансового инструмента у инвестиций в недвижимость есть как плюсы , так и минусы .

Среди преимуществ (+) такого вида вложений можно выделить следующие:

недвижимость обладает высокой ликвидностью;
на длительном периоде неизменная доходность, например , сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
относительная доступность вложений;
широкий выбор вариантов для инвестирования.

Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.

Основными недостатками (-) таких инвестиций являются:

спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
цены на объекты недвижимости довольно высоки;
в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.

Более того, присутствует и возможность форс-мажоров . Случается, что цена на объект недвижимости резко падает в силу непреодолимых обстоятельств. Например , квартиры в экологически чистом районе подешевеют, если вблизи построят завод или оживленную автодорогу. В итоге инвестор не только ничего не заработает, но и можно потерять часть вложенных денег.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ . В ходе него сравниваются возможные варианты для вложения средств и изучаются различные факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Популярные варианты, куда выгодно инвестировать

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица 📊

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

Вариант 1. Жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам . Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
приобретение для сдачи в аренду .

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
планировка помещений , в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
состояние — наличие и качество ремонта;
инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

вид из окна;
этаж;
соседи;
контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно , без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Этот вариант для более опытных инвесторов . Для таких вложений подходят как офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов, производственных цехов.

Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату . Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.

Аренда представляет собой классический вариант получения . Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени.

Инвестору полезно знать, что при выборе в качестве объекта вложения коммерческой недвижимости требуется иметь достаточно большую денежную сумму. Вклады в этом направлении начинаются обычно с пяти -семи миллионов рублей.

Вариант 3. Земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

минимальный уровень вероятности мошенничества;
не требуется делать ремонт;
отсутствие оплаты коммунальных услуг;
процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
относительно невысокие налоги;
простое оформление;
нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования . Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства . Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности .

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых , государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того , недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 4. Загородная недвижимость

Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие . Особенно это характерно для крупных мегаполисов по причине того, что все чаще их жителям стараются поселиться или иметь возможность отдыхать как можно дальше от городского шума и грязного воздуха.

Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:

приобретение объектов на стадии строительства;
вложение средств в готовые коттеджи;
покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.

Перспективность инвестирования средств в загородную недвижимость со временем повышается. Но при выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации . Большое значение могут иметь и другие факторы, важные для создания комфортных условий проживания.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего , значительно вырастут . В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
полная заморозка стройки;
при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

время существования фирмы;
количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

Последовательные этапы инвестирования в строительство

5.3. Как правильно инвестировать в строительство – 5 основных этапов

Любой инвестор знает, что инвестиции по заранее подготовленному плану позволяют увеличить уровень прибыли и минимизировать рискованность вложений. Инвестиции должны осуществляться последовательно, в соответствии с разработанной стратегией. Можно выделить пять этапов этого процесса.

Этап 1. Выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера . Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

репутацию фирмы;
сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
отзывы;
насколько опытна компания в комплексном строительстве;
сколько инвесторов у застройщика;
партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214 -ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой . Застройщик также возводит детские сады и школы , взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.

Этап 2. Выбор объекта инвестирования

Еще одним важным этапом инвестирования в строящуюся недвижимость является выбор подходящего объекта . Начать лучше всего с района, где спрос на жилые помещения наивысший.

Выбирая объект для вложений, важно учесть следующие параметры:

инфраструктура;
близость остановок общественного транспорта и станций метро;
прочие характеристики, влияющие на степень комфортности проживания.

Если планируются инвестиции в коммерческую недвижимость, следует заранее продумать конечную цель инвестора. Нелишним будет также составить профессиональный бизнес-план.

Этап 3. Проведение переговоров

Когда застройщик и объект для инвестирования выбраны. Можно приступить к проведению переговоров . Важно понимать, что в соответствии с законами нашей страны зарегистрировать права на строящиеся объекты недвижимости невозможно .

Однако инвестор имеет право:

оформить договор долевого участия;
вступить в строительный кооператив;
зарегистрировать инвестиционный вклад;
заключить договор паевого взноса.

Специалисты советуют остановиться на договоре долевого участия.

Помимо способа регистрации соглашения обсуждаются условия внесения средств. Основными являются приобретение в рассрочку (оплата частями) и разовое внесение средств, но возможны и другие варианты.

Этап 4. Изучение документации

Все заключаемые соглашения должны соответствовать действующему законодательству. Нелишним будет проверить их при помощи независимого юриста. Многие считают, что это лишняя трата денег. Но на безопасности сделок экономить не желательно .

Этап 5. Заключение договора

Завершающим этапом сделки является заключение договора . Прежде чем подписать окончательный вариант соглашения. Важно внимательно изучить все его пункты.

При этом следует обратить внимание на:

когда планируется закончить строительство;
каковы условия расторжения;
цена должна быть фиксированной, не должно быть условий, на основании которых она изменится;
штрафы в случае нарушения условий договора должны быть прописаны для каждой стороны;
форс-мажорные обстоятельства.

К сделке по приобретению строящейся недвижимости важно подойти с максимальной внимательностью и ответственностью. Важно помнить, что существуют риски , снизить которые можно, четко соблюдая последовательность этапов инвестирования.

5.4. Как заработать на инвестициях в строительство — ТОП-3 рабочих способа

Инвестор должен знать, какие способы заработка на приобретении строящейся недвижимости являются самыми безопасными и проверенными.

Способ 1. Сдача в аренду

Заработок на передаче недвижимости в аренду представляет собой долгосрочные инвестиции . Зато такой вариант отличается стабильным уровнем доходности.

Срок окупаемости в этом случае превышает пять-шесть лет. Но не стоит забывать, что площади в любом случае остаются в собственности у инвестора.

В крупных городах отмечается спрос на аренду различных типов жилой недвижимости : элитных квартир на сутки, комнат, расположенных в спальных районах, студий для молодых семей и прочих.

Если принимать во внимание коммерческую недвижимость , можно отметить, что спрос на нее со стороны предпринимателей также стабильно высок. Особой популярностью в крупных городах пользуются помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Единственным минусом коммерческих площадей является необходимость инвестирования довольно больших денежных сумм .

Для покупки квартиры обычно бывает достаточно 1,5 -2,5 миллиона рублей. Если же планируется вложить средства в коммерческую недвижимость , потребуется примерно в 2 -3 раза большая сумма.

Способ 2. Приобретение строящейся квартиры для продажи ее после сдачи в эксплуатацию

Если приобретать строящуюся недвижимость для перепродажи , окупить вложенные средства можно достаточно быстро – уже через 1 -2 года . Чем быстрее будет окончено возведение объекта, тем более интересным он является для инвесторов. Особо удачливые инвесторы за один год получают доход в размере 100 % вложенных средств.

Важно оценить и другие возможные варианты. Можно в готовой квартире произвести качественный ремонт. В результате таких действий ее стоимость возрастет примерно на четверть.

Способ 3. Участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками . При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта , совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3 Investment - здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет . Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска . Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex - компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир . Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов. Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Таким образом, существует несколько способов заработка на строящейся недвижимости. Они отличаются не только уровнем доходности, но и усилиями, которые потребуются от инвестора.

5.5. 4 основных риска при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Любое инвестирование сопряжено с риском потери вложенных средств. Чтобы минимизировать вероятность потерь, следует заблаговременно изучить, какими схемами пользуются мошенники в сфере недвижимости, чего стоит бояться, вкладывая деньги в строительство.

Риск 1. «Мыльный пузырь»

Первый способ обмана доверчивых инвесторов чрезвычайно прост. Компании-однодневки продают доверчивым вкладчикам миф , а не реально строящиеся объекты. Все работы на стройках ведутся исключительно для отвода глаз.

Зачастую подобные проекты организуются и ведутся при помощи различных юридических структур. В итоге сделки со стороны выглядят абсолютно легальными . Однако как только мошенники набирают достаточную денежную сумму, они исчезают вместе с взносами инвесторов.

Первый способ определить мыльный пузырь – сильно заниженная стоимость объектов недвижимости. Инвестору следует сравнить цены со средними в рассматриваемом районе. Чересчур низкая стоимость должна насторожить.

Важно также убедиться, что сведения о застройщике имеются в официальном реестре. В него включаются все действующие строительные компании. Поэтому, если рассматриваемая фирма отсутствует в этом списке, она не является реальным юридическим лицом.

Риск 2. Банкротство застройщика

Причин, по которым строительная компания может обанкротиться, множество:

неэффективное управление;
нецелевое использование средств;
нехватка финансов;
высокие издержки.

Естественно, недостаток денег сказывается не только на самой строительной компании, но и на инвесторах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, выбирая застройщика, следует ориентироваться на крупную компанию , которая уже сдала большое количество построенных объектов в эксплуатацию.

Риск 3. Несоблюдение сроков сдачи недвижимости

Еще одной неприятностью для инвестирующих в строящуюся недвижимость является срыв сроков строительства . Особенно неприятен такой риск для тех, кто приобретает недвижимость с привлечением кредитных средств. Кредитора не волнует, когда будет сдана в эксплуатацию недвижимость, ему важно, чтобы все долги были возвращены в срок и с соответствующими процентами.

Специалисты пришли к выводу, что каждый день срыва сроков сдачи съедает 0,01 % доходов инвесторов. В процентном соотношении это немного. Однако в пересчете на рубли выходит приличная сумма , особенно когда сдача в эксплуатацию затягивается на несколько месяцев или даже лет.

Риск 4. Форс-мажорные ситуации, а также непредсказуемые изменения на рынке недвижимости

Названные обстоятельства также могут привести к потере части средств инвестором. Примером форс-мажора является наступление длительного экономического кризиса . В результате предложение на рынке недвижимости может значительно превысить спрос. Это обстоятельство ведет к значительному снижению стоимости недвижимости – нередко на 10 -20 % . Даже когда ситуация выровняется, инвесторы уже потеряют часть потенциального дохода.

Также примером форс-мажорных обстоятельств могут служить стихийные бедствия (лесные пожары, наводнения, землетрясения), войны, катастрофы на промышленных предприятиях. Единственный способ обезопасить себя от таких рисков – страхование строящейся недвижимости .

Таким образом, как и любой вид инвестирования, вложения в строящуюся недвижимость сопровождаются различными рисками. Часть из них можно минимизировать, проводя в процессе выбора объекта для приобретения тщательный анализ. В других случаях избежать неприятных последствий помогает страхование.

6. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость 💎

Вкладывая деньги в строящуюся либо готовую недвижимость, любой инвестор стремится максимизировать итоговую прибыль. Сделать это можно, воспользовавшись приведенными ниже способами.

7. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — 3 реальных метода 📄

Многие считают, что недостаточно большая денежная сумма является препятствием для инвестиций в недвижимость, но это не так . Грамотные деловые люди способны обойтись минимальными средствами, а также привлечь дополнительные суммы. Можно назвать несколько методов сделать это.

Метод 1. Привлечение заемных средств

Самый популярный способ увеличить инвестиционный капитал – оформление кредита на приобретение недвижимости. Сегодня многие банки предоставляют такие займы.

Кстати, о том , мы рассказали в одной из прошлых статей нашего журнала.

Инвестор следует принимать в расчет тот факт, что любое заимствование связано с уплатой процентов . Поэтому в процессе анализа важно учесть дополнительные расходы. Планируемый доход должен перекрывать проценты за кредит и обеспечивать прибыль.

За кредитом следует обращаться в крупные кредитные организации с положительной репутацией.

Не обязательно брать кредит под проценты. Многие обеспеченные родственники дают близким людям займы без взимания дополнительной платы.

Метод 2. Привлечение соинвесторов

Идеальный вариант для инвесторов, у которых недостаточный капитал, — объединиться . Для тех, кто тщательно продумал проект и убедит в его эффективности других, найти партнеров проблем не составит.

Метод 3. Выбор грамотной стратегии

Любой инвестор понимает, что грамотное планирование вложений является важной составляющей их успеха. Тем, у кого недостаточно знаний в области инвестиций, можно посоветовать обратиться за помощью к более опытным инвесторам.

Примером качественной поддержки новичков служат различные клубы по инвестированию. Такие проекты объединяют инвесторов, которые передают свой опыт начинающим. Клубы проводят различные занятия – курсы и семинары, подробно рассказывая о частных инвестициях. Немалое внимание отводится также и вложениям в недвижимость.

По тематике инвестирования в недвижимость изучаются следующие вопросы:

стратегии;
как войти в мир инвестирования с минимальным капиталом;
вложения в различные виды недвижимости;
аренда и субаренда.

Таким образом, недостаточность капитала не является препятствием к инвестированию. Любой целеустремленный человек найдет способы осуществить выгодное вложение .

8. Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость ⭐

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной . Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски , но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль , можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Activo предлагает доступ к наиболее ликвидным площадям. Безопасность вложений обеспечивается благодаря независимому коллективному владению. При инвестировании средств от двух миллионов рублей компания гарантирует получение прибыли в размере 11,6 %.

Инвестор приобретает недвижимость и передает ее в управление профессионалам. Компания каждый месяц своим клиентам дает полную отчетность, а также гарантирует сохранность вложенных средств.

Gordon Rock – это агентство недвижимости, представленное на международном рынке. Инвесторы, воспользовавшись услугами компании, могут вложить денежные средства в гостиницы, коммерческие, а также жилые объекты недвижимости, расположенные за рубежом.

Также предоставляются следующие услуги:

покупка номеров в гостиницах, помещений общественного питания, медицинских центров, мини-отелей;
приобретение недвижимости лицам пенсионного возраста;
вложение капитала в готовый бизнес в нескольких странах мира;
консультации и семинары, посвященные эффективному инвестированию.

Таким образом, чтобы инвестировать средства в недвижимость, не обязательно обладать большим капиталом и значительными знаниями. Достаточно обратиться за помощью к профессионалам.

9. Часто задаваемые вопросы (FAQ) 💬

Тематика инвестирования в недвижимость многогранна и непроста в понимании. Поэтому у многих инвесторов возникают различные вопросы по этой тематике. Особенно это касается новичков . Попытаемся ответить на наиболее популярные вопросы.

Вопрос 1. Куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее . Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции .

Вопрос 2. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие . В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно , так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости . Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости , выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например , по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать , что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например , наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью. Такие вложения могут не только не принести прибыль , но и повлечь за собой значительные убытки .

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее , чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии. Связано это с тем, что именно состояние площадей, на которых ведется деятельность, формирует у клиентов мнение о компании . Арендаторы жилья редко стараются поддерживать его в как можно более лучшем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет . Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия , требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь , разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Какой отсюда можно сделать вывод?

Таким образом, сдавать коммерческую недвижимость выгоднее . Однако это требует от инвестора значительного вложения денег и усилий, а также качественных знаний относительно конъюнктуры самого рынка.

Вложения же в жилую недвижимость доступны более широкому слою инвесторов. Денежный капитал для этого потребуется гораздо меньший. В то же время такая недвижимость может стать источником практически пассивного стабильного дохода на очень длительный период времени.

Но все-таки инвесторам, которые имеют хотя бы минимальный опыт вложений в недвижимость, можно дать важный совет. Прежде чем сделать выбор в пользу какого-либо объекта недвижимости, стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Вопрос 3. Как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30 % стоимости.

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства . Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше .

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта . Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта . Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15 % прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги .

В случае признания и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам . Про торги и , мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам , так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Вопрос 4. Какие книги по инвестициям в недвижимость стоит почитать новичку?

Любые вопросы, связанные с областью финансов требуют у лиц, занимающихся ими определенных знаний. Поэтому важно изучать специализированную литературу по интересующей тематике. Не исключение и инвестиции в недвижимость.

Книга 1.

Многие профессиональные инвесторы считают, что лучшая книга об инвестициях в недвижимость создана Робертом Кийосаки. Называется она довольно тривиально – «Инвестиции и недвижимость».

Также в этом произведении огромное количество советов, которые не теряют своей актуальности, и других историй, которыми делятся с читателем профессионалы.

Книга 2.

Это идеальная книга для новичков в сфере инвестиций в недвижимость. В доступной форме здесь рассказывается, выгодно и правильно.

В произведении содержится подробная качественно структурированная инструкция о том, какие действия требуется совершить новичку.

Любой желающий, даже не имея финансового образования, сможет извлечь из книги множество полезной информации, с легкостью прочитав ее.

Книга 3.

Эта книга идеально подойдет для тех, кто немного знаком с инвестициями. Она поможет больше узнать о том, как работать с объектами инвестирования.

Читатель узнает, как подобрать наиболее выгодный объект недвижимости, как лучше проводить работу с огромным количеством необходимой информации и документов.

Большое значение в произведении отводится и тому, как максимизировать получаемую прибыль.

Книга 4.

Вместо этого произведение содержит полезную информацию о том, как сделать инвестиции в объекты недвижимости, не рискуя потерять личные деньги.

Кроме того, здесь рассказано, как получать с таких вложений хорошую прибыль.

Книга 5.

В книге рассказано, какие есть способы помимо перепродажи для заработка на инвестициях в недвижимость.

После прочтения инвестор начинает осознавать, что зарабатывать деньги, осуществляя такую деятельность, можно огромным количеством способов.

10. Заключение + видео по теме 🎥

Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора. В современном мире инвестиций начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях .

Тем не менее, важно постоянно заниматься самообразованием, стараться узнать максимум полезной информации.

И видеоролик — «Как создать неиссякаемый доход на рынке недвижимости»:

На сегодня это все. Удачных и прибыльных вам инвестиций в недвижимость!

Если у вас остались вопросы или замечания по теме публикации, то оставляйте их в комментариях ниже.!

В условиях экономической нестабильности, во времена обесценивания денежных активов, инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал . Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды.

Ликвидная недвижимость в России за последние пятнадцать лет превратилась в составную часть рынка инвестиций. Почти каждого владельца свободных финансовых активов интересуют выгодные денежные вклады. Так сложилось в нашей стране, что наиболее популярным и прибыльным способом вложения финансовых средств являются инвестиции в недвижимость . Вне зависимости от политической и экономической ситуации, инвестирование в недвижимость представляется наиболее рентабельным и перспективным.

Инвестиции в недвижимость - надежный и доходный способ вложения денежных средств

Финансовые вложения в недвижимость с целью получения прибыли, сегодня интересуют россиян не меньше, чем сама недвижимость как объект жилья. При этом рынок недвижимости рассматривается как надежный и доходный способ вложения денежных средств, обеспечивающий сохранение и приумножение стоимости и величины капитала .

Однако не стоит забывать, что финансовые сделки с недвижимостью включают в себя все элементы инвестиционного процесса и подразумевают установление срока вложения, размера и формы вклада и, конечно, сопряженный фактор риска.

Коммерческая и жилая недвижимость мегаполисов всегда представляла особый финансовый интерес и ценилась неизмеримо выше, т.к. в этих городах бизнес развивается намного активнее. Поэтому покупать квартиры, дома и коммерческие помещения, расположенные в российских мегаполисах и их окрестностях куда более выгодно, чем становиться обладателем объектов недвижимости, пусть даже более шикарных, где-нибудь в глубинке.

Вкладывать деньги в коммерческие помещения, предназначенные для торговли, развлечений или бизнеса в мегаполисе - значит непременно получать прибыль в течение долгих лет , т.к. чем выше становится благосостояние жителей городов, а это происходит обязательно, тем больше они намерены потратить средств на совершение покупок и проведение досуга.

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут начать приносить прибыль довольно быстро . Это заставляет инвесторов, располагающих свободными финансовыми ресурсами или готовых взять кредит, вкладываться в торговый центр или развлекательный комплекс.

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость также представляются интересным направлением вложения накоплений. За почти двадцатилетнюю историю частной собственности на недвижимость в новой России, цены на квадратные метры падали только два раза : в 1998 году в связи с дефолтом и в 2009 году из-за мирового финансового кризиса. Однако это падение продолжалось не долго и уже через год-другой стоимость недвижимости возвращалась на докризисный уровень, а через некоторое время вновь начинала расти. В среднем рост цен на недвижимость по стране в последние несколько лет составляет примерно 3-5 % в год .

К примеру, стоимость самой недорогой типовой однокомнатной квартиры в Москве составляет порядка 5 млн. рублей. Соответственно, с учетом роста цен через год эта квартира будет стоить уже 5 150 000 - 5 250 000 рублей. Надо сказать - неплохая прибыль! А если сдавать в аренду ту же самую квартиру примерно за 20 тыс. рублей в месяц, то через год можно получить еще 240 тыс. рублей.

Итого сумма гипотетической прибыли в перспективе от обладания одной, пусть даже самой нерентабельной, квартирой в Москве может достигать порядка полмиллиона рублей в год . Правда не стоит забывать о налоге на прибыль при продаже недвижимости и сдаче в аренду, а также о том, что рыночная и других городах несопоставимы. Однако не секрет, что налоги с аренды квартир платят далеко не все. Как бы то ни было, даже сдавая однокомнатную квартиру, можно сносно существовать, живя на одну лишь ренту.

Если говорить о жилой недвижимости, то большими квартирами оперировать не очень выгодно . Лучше всего и продаются и сдаются в наем 1 - 2 комнатные квартиры, причем не в «элитных» домах. Типовые однушки и двушки всегда были и остаются ликвидным товаром. Цены растут и, несмотря, на все прогнозы, рынок недвижимости стабилизироваться не хочет.

Самый выгодный вариант инвестиций в недвижимость - покупка квартиры на первичном рынке , причем на начальном этапе строительства, т.к. цены на жилье в таком случае будут нсущественно иже. Но тут довольно тяжело экономически просчитать прибыль, поскольку почти никто из строителей не выдерживает плановые сроки сдачи объекта и «попасть» на год-другой можно очень запросто. Стандартная сдача в аренду может приносить 5 - 10 % годовых от рыночной стоимости квартиры. Однако здесь также нужно учитывать растущие коммунальные платежи и квартплату, расходы на обстановку и предметы обихода, плюс возможность увеличения налога на недвижимость и другие потенциальные траты.

Инвестиции в земельные участки

Инвестиции в землю до мирового финансового кризиса были одним из самых выгодных вложений спекулятивных финансовых средств . В посткризисное время покупка земельных участков уже не столь выгодное инвестирование. Для покупателя, который решил приобрести землю с инвестиционно-спекулятивными целями, необходимо понимать теперешнее состояние рынка земельных ресурсов.

Кризис главным образом отразился на земельных активах : многие девелоперы продолжают избавляться от неликвидных участков. Связано это с низким развитием новых проектов на рынке загородной недвижимости и заморозкой многих строительных объектов.

Инвестору, собирающему вкладывать денежные средства в земельные участки, важно определить, какие из них будут пользоваться наибольшим спросом. Главное условие здесь: эта земля должна быть востребованной на рынке и реализоваться в максимально короткие сроки . Из-за более-менее устойчивого интереса со стороны покупателей, наименьшим стоимостным изменениям подвергаются цены на участки, предназначенные под и с разрешенным использованием под дачное строительство.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За рубежом, много привлекательных и недооцененных объектов, которые можно превратить в источник постоянного получения дохода. Причем речь может идти и о покупке готовых объектов, и о строительстве новых площадей, с последующей сдачей в наем.

Порог вхождения на рынок зарубежной недвижимости в европейских странах с неразвитой экономикой ниже, чем во многих российских городах , и даже малобюджетные вложения могут быть весьма прибыльными. Правда, купив недвижимость за рубежом, инвестор должен предварительно рассчитать финансовую выгоду от капитализации и от сдачи в аренду.

Рынок недвижимости стран с нестабильной экономикой - вещь ненадежная. Какой будет завтра экономическая и политическая ситуация, скажем, в Болгарии или Хорватии, от которой зависят цены на недвижимость, предсказать невозможно.

Выгодно ли брать кредит для инвестирования в недвижимость?

Частному инвестору, скорее не стоит брать кредит только для того, чтобы приобрести недвижимость с целью получения прибыли, т.к. это не рентабельно в силу высоких процентных ставок банка, небольшого роста цен на недвижимость и аренду и определенного риска.

А вот девелоперской или строительной компании кредит с целью инвестирования в строительство и последующей продажи объекта очень даже выгоден . Скажем, себестоимость квадратного метра жилого здания составляет в среднем по стране порядка 10 000 рублей. С учетом разницы стоимости квадратных метров в регионах, прибыль от инвестирования в жилую недвижимость может достигать несколько сотен процентов!

Основным фактором оценки доходности инвестиций в недвижимость является анализ функционирования данного рынка , в который необходимо включить изменение величины доходов за период владения и пользования имуществом, уровень риска инвестирования и будущую цену продажи объекта на определенную дату. Определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для вложения средств с целью получения прибыли, требует непременного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. А это не простая задача даже для специалистов.

В чем заключаются основные преимущества инвестирования в недвижимость? Какие существуют весомые мотивы для инвесторов? Насколько это привлекательно по сравнению с ценными бумагами?

Существует множество способов инвестировать деньги: ценные бумаги (акции, облигации), депозитные накопительные программы, паевые инвестиционные фонды (в США — взаимные фонды), иностранная валюта (инвестирование в рынок FOREX), товарные запасы, предметы антиквариата и искусства, и, конечно же, недвижимость.

Инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость имеет свои тонкости и нюансы, требует также специальных знаний и умений. Но в сравнении с рынком ценных бумаг или валюты, недвижимость выступает как более понятый и легкий в анализе объект инвестирования.

Почему люди инвестируют в недвижимость

#1 Финансовая свобода. Для многих инвесторов возможность получить финансовую свободу за счет денежных потоков, создаваемых недвижимостью, является одной из главнейших причин инвестирования.

Некоторые не удовлетворены своей работой и стремятся работать на себя. Другие еще с молодости задумываются о пенсионном возрасте и финансовом обеспечении старости.

При грамотном инвестировании в недвижимость возможно обеспечить себе вполне безбедное существование после отхода от дел — утверждают инвесторы (такие, как, например, Роберт Кийосаки).

#2 Контроль. Некоторые инвесторы вкладывают деньги в недвижимость, потому что это дает им больше контроля над их финансовыми жизнями, чем если бы они инвестировали в ценные бумаги.

#3 Альтернатива. Многие инвесторы, расхваливающие преимущества инвестирования в недвижимость, признают, что это лишь составной элемент их инвестиционного портфеля. Тем не менее, недвижимость можно рассматривать как .

#4 Адреналин. Для некоторых инвесторов охота за выгодной сделкой связана с возбуждающим азартом, вызывающим чуть ли не приток адреналина в кровь. Такие люди по-настоящему любят недвижимость, и для них сделки — это не только способ делать деньги, но и любимое хобби, стиль жизни.

5 преимуществ инвестирования в недвижимость

№1 Денежный поток. Если Ваши ежемесячные затраты на содержание недвижимости (коммунальные платежи, выплаты по кредиту) меньше дохода от аренды, то к Вам поступает положительный денежный поток.

При этом Вы не несете никаких временных затрат или усилий для получения арендных платежей. Таким образом это можно рассматривать как пассивный источник дохода.

№2 Тенденция к росту. В целом недвижимость имеет тенденцию увеличивать свою ценность со временем. Это может происходить как в результате естественного роста рынка недвижимости, так и путем улучшения объекта недвижимости (капитальный ремонт).

Ниже приведен график биржевого индекса Лондонской фондовой биржи EPRA EUROPE REAL ESTATE UCITS ETF, отражающего динамику рынка в Европе за последние 5 лет.

Из графика видно, что рынок недвижимости Европы имеет долгосрочную тенденцию к росту.

№3 Защита от инфляции. Недвижимость не так чувствительна к инфляционным процессам, как депозитные вклады или ценные бумаги. Поэтому некоторые инвесторы целенаправленно инвестируют в нее с целью хеджирования инфляции.

№4 Налоговые преимущества. Во многих странах существуют различные налоговые преимущества, лазейки в законодательстве, которые можно использовать при инвестировании в недвижимость для максимизации прибыли.

№5 Сила финансового рычага. Роберт Кийосаки, известный инвестор и автор бестселлеров «Богатый папа, бедный папа», «Квадрант денежного потока», утверждает, что это один из самых мощных инструментов в инвестировании. В чем суть силы финансового рычага при подобном инвестировании?

Предположим, Вы инвестировали 100% своих наличных для покупки дома стоимостью $100 000, и через год его стоимость выросла на $5000 (допуская в этом примере отсутствие прочих издержек). В этом случае доходность Ваших инвестиций в недвижимость составила 5%.

Что было бы, если бы Вы вложили только 20% своих наличных ($20 000), а оставшиеся 80% ($80 000), необходимые для сделки, одолжили бы у банка или другого заемщика? В этом случае доходность Ваших инвестиций составила бы 25% ($5000 / $20 000 = 25%, где первое число — доход от возросшей стоимости дома, второе — размер инвестиций).

Роберт Кийосаки утверждает, что недвижимость — великолепный способ инвестировать деньги. В своих книгах он приводит реальный пример того, как на операциях с недвижимостью он заработал за 5 часов $40 000.

Преимущества инвестирования в недвижимость по сравнению с ценными бумагами

Владельцу дивиденды выплачиваются ежеквартально (если вообще выплачиваются — зависит от дивидендной политики корпорации). Владелец недвижимости получает арендные платежи ежемесячно.
Денежный поток от инвестиций в недвижимость более стабилен, т.к. базируется на договоре аренды. Дивиденды по акциям во многом зависят от успешной рыночной деятельности компании в текущем периоде и от финансовых показателей баланса и отчета о прибылях и убытках.
Волатильность рынка акций во много раз выше рынка недвижимости. Посудите сами — цена на акцию какой-либо компании может меняться за день десятки раз, в том время как цена на дом гораздо более стабильна.
Инвестирование в недвижимость считается менее рискованным, чем в акции.

Одним из главных недостатков недвижимости является ее крайне низкая ликвидность. В случае, если срочно нужны наличные, быстро продать дом будет проблематично, если только не сделать хорошую скидку.

Сегодня я начну рассматривать инвестиции в недвижимость как один из вариантов создания источника пассивного дохода. Сразу скажу, что эта тема достаточно широкая и объемная, и чтобы раскрыть ее хотя бы кратко понадобится целый цикл публикаций. Поэтому сегодня будет своего рода вводная статья, раскрывающая, что представляет собой инвестирование в недвижимость, какие виды инвестиций в недвижимость встречаются наиболее часто, каковы преимущества и недостатки этого способа вложения капитала.

Что такое инвестиции в недвижимость?

– это вложение капитала в строящийся или завершенный объект недвижимости с целью будущего получения дохода. При этом доход от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:

Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости (тогда это будут капитальные инвестиции в недвижимость).
Доход от перепродажи недвижимости по более высокой цене (спекулятивные инвестиции).

Инвестирование в недвижимость может быть нескольких видов, исходя из объекта приобретаемой недвижимости и инвестиционных целей:

Виды инвестиций в недвижимость

Рассмотрим распространенные виды инвестиций в недвижимость.

1. Инвестиции в жилую недвижимость. В данном случае инвестор приобретает квартиру или домовладение с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Частный инвестор приобретает объект коммерческой недвижимости (офисное, торговое или складское помещение) с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.

3. Инвестиции в недвижимость за рубежом. В последнее время этот способ вложения капитала в недвижимость становится все популярнее. В этом случае инвестор приобретает объект недвижимости в одной из зарубежных стран с целью извлечения пассивного дохода (сдачи в аренду) или перепродажи.

4. Инвестиции в строящуюся недвижимость. Также достаточно популярный вид инвестиций, в основном предполагающий продажу объекта недвижимости после завершения строительства по более высокой цене.

Это самые широко распространенные виды инвестиций в недвижимость, о каждом из которых можно говорить отдельно, поэтому следите за обновлениями на Финансовом гении – в дальнейшем я буду публиковать отдельные статьи, рассматривающие все тонкости каждого из способов вложения капитала в недвижимость.

Теперь предлагаю рассмотреть основные преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость: насколько этот объект инвестиций интересен и выгоден для частного инвестора.

Преимущества инвестиций в недвижимость

Рассмотрим главные плюсы инвестиций в недвижимость.

1. Недвижимость традиционно считается одним из самых высоконадежных инструментов для инвестирования, поскольку чаще всего либо растет в цене, либо цена стоит на месте. Кроме того, недвижимость не может упасть в цене до нуля (как многие другие объекты инвестиций, например, ценные бумаги), падение цен на недвижимость если и имеет место, то это происходит не столь существенно.

2. Недвижимость – это “осязаемый” объект инвестиций, который наглядно виден, и к которому можно прикоснуться, в отличие от других форм инвестирования, предполагающих вложение капитала в гораздо более виртуальные активы.

3. Недвижимость может быть в любой момент использована и для личных нужд инвестора, например, он может в ней жить, либо располагать свой бизнес (настоящий или будущий), если это коммерческая недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость предполагают два способа возможного получения дохода: пассивный доход от аренды или спекулятивный доход от перепродажи.

5. Инвестирование в недвижимость один раз дает возможность получать на протяжении всей оставшейся жизни, то есть, это могут быть долгосрочные инвестиции.

6. Объект недвижимости всегда можно продать, подарить родственникам, передать по наследству, использовать как залог в банке и т.д.

7. Инвестиции в недвижимость предполагают очень низкий риск потери капитала (риск полной потери при инвестировании в недвижимость на вторичном рынке стремится к нулю), что является самым неоспоримым преимуществом.

Это были основные преимущества инвестиций в недвижимость, а теперь давайте рассмотрим и недостатки.

Недостатки инвестиций в недвижимость

Теперь рассмотрим основные минусы инвестиций в недвижимость.

1. Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости достаточно небольшой в сравнении с суммами необходимых инвестиций, во многих случаях он может быть даже меньше, чем доходность .

2. Недвижимость как инструмент для инвестиций обладает очень низкой ликвидностью. Это значит, что для того, чтобы продать ее в случае необходимости по выгодной или даже просто среднерыночной цене, могут потребоваться месяцы или даже годы.

3. Инвестиции в недвижимость влекут за собой дополнительные расходы: оплата услуг риэлторов, услуг нотариуса при заключении сделки купли-продажи и госпошлин, что в совокупности может вылиться в очень солидные суммы (до 5-10% стоимости объекта недвижимости).

4. Сама недвижимость после покупки тоже влечет собой дополнительные расходы: оплата , услуг охраны (если это коммерческая недвижимость), расходы на капитальный и текущий ремонт в случае необходимости, в некоторых случаях – налог на недвижимость и т.д.

5. Инвестирование в недвижимость предполагает наличие достаточно солидного капитала, что делает этот вид инвестиций малодоступным для широкого круга частных инвесторов. Однако это условие можно смягчить, если инвестировать в строящуюся недвижимость (на этапе строительства стоимость недвижимости существенно меньше) или в недорогие объекты, например, гаражи, дачи.

6. Инвестиции в недвижимость желательно производить при хорошем знании законодательной базы в этой области, т.к. на этом рынке работает немало мошенников и аферистов, и для человека, слабо ориентирующегося в законодательстве, всегда высок риск быть обманутым.

7. Существенные риски возникают и при инвестициях в строящуюся недвижимость, здесь они заключаются как в мошенничестве, так и в возможном возникновении проблем у компании-застройщика, которые не дадут ей достроить объект и сдать его в эксплуатацию.

8. Инвестирование в недвижимость в некоторых случаях подвергается и рискам вмешательства со стороны государственных органов или криминальных структур, которые захотят присвоить себе ваш “лакомый кусочек” и приложат все усилия, чтобы у вас его просто отобрать. В стране, где не соблюдаются законные права человека, а суды зачастую стоят на стороне тех, кто больше платит, такие риски достаточно велики.

9. Пассивный доход от аренды – величина непостоянная, в какие-то периоды отсутствия арендаторов объект недвижимости может простаивать, не принося доход, но принося расходы. При инвестировании в коммерческую недвижимость доход от аренды может существенно падать в периоды кризисных явлений.

10. Доходность инвестиций в недвижимость очень сильно зависит от действующего законодательства (в сфере налогообложения, размера госпошлин при продаже недвижимости, ограничений на владение или продажу и т.д.), которое в любой момент может измениться в худшую сторону.

Я постарался объективно рассмотреть все преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость. Для вас это информация к размышлению, из которой вы сами вправе делать выводы для принятия тех или иных инвестиционных решений.

На мой взгляд, инвестиции в недвижимость – это высоконадежный консервативный финансовый инструмент для частных инвесторов, обладающих крупными суммами личного капитала. Таким инвесторам я бы рекомендовал определенную долю (но не весь капитал!) своего инвестиционного портфеля вложить в недвижимость для снижения общего уровня риска в портфеле инвестиций. В то же время, необходимо отметить, что инвестирование в недвижимость, как впрочем и любой другой вид инвестиций, следует производить грамотно, с хорошим изучением рынка недвижимости и всех тонкостей законодательной базы, для того чтобы пассивный доход инвестора был максимальным.

На этом все. Следите за обновлениями на , чтобы более подробно узнать о важных нюансах инвестирования в недвижимость и других инструментов управления личными финансами.